“业主自治”这种新的管理理念有哪些好处？

【专家解说】：一、和谐小区的诞生需要“业主自治，共管模式” 无数年来，我们一直在强调和谐，追求和谐美好的生活，可怎样的生活才是真正的和谐呢？和谐的生活又该从何开始呢？ 众所周知，物业管理行业的兴起，虽然经历了20多个春夏秋冬，但由于多方面因素的制约，致使物业管理行业一直“长不大”，并且各种对于物业公司不友好的争议以及不屑总是会让人防不胜防。诚如在北京，某些小区业主群体抗议，拒绝缴纳物业费，责怪物业办事不佳，而不交物业费的最终效果无非是导致物业公司无非正常运作，致使小区服务质量下降，环境逐渐恶劣，双方关系日渐僵化，最终形成恶性循环。可这些真的只是物业的责任吗？其实究根问底，这是三方共同的责任，开发商与物业管理公司之间互相规避责任，不去真正的正视问题﹑解决问题，玩起了踢皮球的游戏。业主责怪物业办事不加，自己却不愿意为建设小区承担理所应当的费用开支，以至于纸上谈兵，物业有心无力。于是三方永远在争执同一个问题：到底是谁的责任没有担当起来？而伴随着新出台的物业政策法规，一种由新加坡引进而来的“业主自治，共管模式”完美的为这个问题进行了解答。 CFBM城市展望是一家新加坡的物业管理公司，其管理概念和模式与国内有着不同的地方。在其项目之一的橘郡花园，首都推行这种全新的“业主自治，共管模式”，他们采取物业信息化管理、财务透明公开、成立业主自治委员会等多种形式，保障发展商、服务商、业主三方共赢的协作关系，通过公开、公正、独立等一系列措施为业主争取自治，也将和谐融入了生活。而自从 2007年开始推行“业主自治”模式以来，橘郡花园业主委员会和物业管理公司的关系也发生了神奇的变化，从原先的互相埋怨到如今的默契和谐。而城市展望的国际专业水平和公正广博的胸襟也在很大程度上为业委会提供了全面的技术及精神支持。让模式在推广期间，真正做到了坦诚的面对问题，公开解决问题。并且对开发商﹑业委会﹑业主做到信息管理﹑财务管理的公开化﹑透明化，实实在在通过用实际行动得到了开发商与业主的信任和支持，让小区处处充满着和谐分子。 而“业主自治，共管模式”的成功推行，以及橘郡的成功蜕变，也正印证了城市展望物业管理有限公司一直以来所强调的“做物业而不是讲物业”。“做”就是用有效方法前瞻预防﹑迅捷处理社区服务可能出现的各种问题。面对社区出现的问题，做到坦诚﹑透明面对，力争在第一时间内解决问题，不拖泥带水。对于开发商遗留的问题，所采用的办法则是积极的与开发商协商﹑沟通，提供合理有效的解决方案，尽其所能挖掘﹑推动三方的共同利益，凡事尽心在前﹑注重长远，充分运用物业公司的人力﹑财力资源，“做﹑讲并行”，以高效执行力令发展商﹑业主看到物业管理服务者的诚意，从而全面推进问题的解决。 而显然橘郡就是这一系列雷厉风行办事效率下的最佳作品，橘郡的成功改变，证明了社区的建设需要大家的共同努力，更证明了“业主自治，共管模式”有着让和谐小区曙光般诞生的神奇力量！ 二、业主自治：社区自我管理的新实践 千千万万个城市小区如雨后春笋般拔地而起，是最近十年来我国城市最大的社会变革之一，业主自治，则是应运而生的一个新生事物，如何引导业主依法自治，如何建设和发展这些小区，使之成为居民真正的幸福乐园，是摆在各级党委、政府面前的一个全新课题。北塘区委、区政府坚持以人为本、超前谋划，针对物业管理缺位给居民生活带来的困难，延伸公共服务触角，率先试点、迭出新招，通过建立社区自治管理协会搭建平台、在新建小区有序施行“1+3”协商共建、老旧小区稳步推进业主自管，探索出了一条居民自治由虚到实、由政到民、由被动到主动，共建美好家园、同创和谐社区的有效路径，实现了政府依法行政与居民依法自治的有效衔接和良性互动。 搭建平台促进业主自治管理规范化 2009年初，北塘区将星罗棋布在辖区内的近50多个新、老小区业主委员会组织起来，并吸纳房管、社居委等专业人士成立了北塘区社区自治管理协会，搭建起社区自治管理的组织、指导和交流平台。 一年来，协会组织会员和业主委员会成员认真学习《物权法》等相关法律法规，针对自治管理应该做什么、怎么做、如何化解各种矛盾进行培训，并定期组织会员参观学习、分析案例，通过经验的交流、理念的碰撞、路径的探索，促进了社区自治依法有序上台阶，逐步提高了业主自治管理水平。协会通过每季发行《社区自治管理专刊》，及时反映全区居民自治实践中出现的新做法、新点子和新动态，引导业主委员会在辖区党组织的领导下，加强自我教育、自我管理、自我服务、自我监督，积极探索和改进社区自治管理的模式与方法，不断提高化解矛盾、规范管理和应对复杂事务的能力。 画外音：社区自治管理协会是北塘区加强社区自我管理的一大创举。实践证明，协会充当了社区自治的“拓荒者”，通过协会的探索，找到了社区居民广泛参与、自我管理的成功路径；充当了社区自治的“智囊团”，通过协会的交流，推广了适应社区实际、科学管用的自治管理经验和做法；充当了社区自治的“宣传队”，通过协会的宣传，提高了社区居民理性维权、依法自治的能力素质和自觉性。自治协会作为社会组织，在社区自治和幸福北塘建设中发挥了政府职能部门无可替代的作用。 新建小区有序实施“1+3”共建模式 惠山街道金马社区首创“1+3”协商共建模式，圆满解决了小区停车无序、毁绿搭违、光污染等问题。所谓“1+3”自治管理模式，就是以社居党总支为龙头，由社居委、业委会、物业公司三方携手共同管理、协调社区事务的协商共建模式，以三方在服务对象、内容和工作目标等方面的一致性为基础，把三者联合起来，按照“物业提供服务、业主委员会开展自治管理、社居委监督协调”的原则，通过落实定期碰头会、重大事项协调会、突发事件通报等协商合作制度，强化居委会、业主委员会的自治职责，及时解决小区业主反映强烈的问题，实现了各方互利多赢、业主受惠欣喜、小区和谐优美的自治管理目标。 北塘区自治协会及时研究总结了金马社区的成功经验，迅速在全区新建小区进行推广,截止到20 09年年底，全区符合条件的10个新建小区全部建立了“1+3”一核多元协作共建模式。 香榭花园小区是近几年刚开发建成的中高档小区，受小区停车位少，业主停车难的困扰，物业公司与业主之间的矛盾日趋恶化，小区乱停乱放、绿化受损、噪音不断、混乱无序。兴隆桥社区党总支积极实施“1+3”模式，2009年上半年，社居委联合小区业委会、物业公司与邻近的爱尔玛超市协商，实现错时停车，白天停放社会车辆，晚上停放小区业主车辆，较好地解决了小区近百户业主的停车难题，恢复了小区的有序管理和优美环境，受到广大业主的充分肯定。 画外音：“1+3”自治模式，其本质在于“协”与“和”，通过协调、协作与协商，实现和解与和谐，不仅拓展了民主自治的渠道，化解了矛盾冲突，更使小区建设、管理、服务工作突破了以往各方职能单纯“叠加效应”的局限，真正体现出多维立体的“乘方效应”。 老旧小区稳步推进业主自管模式 作为无锡主城区的北塘，历史形成的开放式老旧居民小区大大小小有56个，占北塘全部居民小区的74.66%，80%的居民生活在这阡陌纵横的敞开式老旧小区中。由于房屋老化、企业破产、产权单位转制等原因给小区的管理和公共设施维修带来了诸多不便，在历年的信访接待中，老旧小区居民的上访率居高不下。群众利益无小事，民生问题大于天。北塘区委、区政府从提升居民幸福指数的愿景出发，舍得投入，每年拿出300万元改造资金，通过建车位、封围墙、改善进出口安全设施、完善绿化、拓修路面、改善排水设施、外墙面修补和改善环卫设施等八项工程进行老新村整治。并专门建立了“老新村保安、保绿、保洁社区服务中心”，提供公益性岗位325个，优先吸纳安排地区大龄就业困难对象从事“保安、保洁、保绿”管理工作。三年来，北塘共投入1千多万资金，受惠居民达34000多户、15余万人。 小区环境是三分建、七分管，老旧小区改造好了，如何管理是面临的重大问题。北塘区委、区政府为给广大居民创造一个整洁、舒适、安全、宁静的生活环境，让百姓在北塘生活得更舒心、开心、放心、安心，专门下达了加强老旧小区长效管理十个方面的指导性意见，把小区的物业管理权落实给了业主委员会，全面推开了“在街道办事处、社区党总支指导下”的业主自管模式。 三年来，全区37个“三保”改造小区，都相继依法成立了业委会，并普遍建立健全了《业主公约》、《业主议事规则》、《定点停车、车辆收费制》、《小区出入口限时开闭制》、《财务内部稽核制》、《业委会收支情况每季公示制》等规章制度，规范了业委会的运作，规范了各小区车位收费，确保了业主利益的最大化。小区内道路平整下水通畅，郁木葱葱绿树成荫，停车秩序井然，环境整洁优美，老旧小区焕发出了勃勃生机。 画外音：只有相信群众，发动群众广泛参与，尊重广大群众的知情权、参与权、决策权，调动他们的积极性、主动性和创造性，把解决群众问题的主动权交给群众自己，才能让政府的“好意”，真正变成群众的“好处”。北塘区社区管理中许多问题的迎刃而解就是最好的佐证。 纵观近年来北塘居民自治工作的成效，兴隆苑小区业委会实行“公司化”运作，解决了高层电梯维修、防盗门维修、停车难等问题；柯兰公寓业委会建立“业委会自身管理完善制”等六项机制，小区管理实现了从“脏、乱、差”到“亮、净、美”的转变；庄前新村业委会主动为民排忧，化解了200多户居民的屋面漏水、雨水管、下水道、化粪池阻塞等难题，并为小区业主办了许多实实在在的好事；双河新村小区自治管理凸现平安效应，连续27个月“零发案”……这一项项自治成果看似细小，却与百姓生活息息相关。市委、市政府号召全市，要借鉴“幸福江阴建设”的成功经验，全面开展幸福市（县）区建设，努力把无锡建设成幸福安康和谐宜人首善城市。细节决定成败，百姓的幸福感不正来自于这一件件细 微之处的呵护与关怀吗？ 三、给你发一篇长篇参考文章 附件：物业管理的盈利模式.doc