打算在北京上地买套商住两用房

【专家解说】：　　我不知道哪里有卖的，但是我知道如何选择商住两用房，有兴趣的话，请您看一看。 　　1、商住楼确实是市场的一种需要，是一个想两头讨好的擦边球：盖起一座楼，既能当住宅又能让人办公司，左右逢源，两头收钱。但实际上，居住和商用本来就是不能混淆的两个事情，如果两者的关系处理不好，那么两头讨好很可能会变成两头谁也够不着，从而直接影响到项目的品质。 　　比较好的商住形式是在一个项目内，商用和住宅两部分截然分开，各为独立的建筑体，有各自的区域，井水不犯河水，彼此互不干扰。此外，商用与住宅各自实行不同的标准。这种形式的商住项目，对居住的影响并不大，只要商、住两个区域的管理严格区分就可以了。还有一种形式是在同一栋楼内，商与住按楼层分开，把商用限制在固定的低楼层内，商与住各有各的电梯与通道，把两者的交通冲突减至最少。这种商住楼对楼内居住的影响不大，但是对绿地、配套等外部公用设施可能还存在着“共享”的问题。 　　最后一种，就是商与住混为一谈，这种项目，不选也罢，省得日后扯不清。 　　看清住宅性质，一定要注意销售许可证上“用途”一栏注明的是什么，对于住宅性质这个问题，往往会在选房的过程中被人们忽略，因为房产品的检查结果有一定的滞后性，所以很可能到限现问题时，问题已经无法挽回。因此建议在选择住宅时，应仔细察看住宅性质，并且在合同中与开发商约定住宅只用于居住，不得出现其他性质的入住者。先期约定是后期维权的重要保证。 　　可以说，商住楼是我们房产市场发展过程中的一个产物，也是社会经济发展过程中的一个产物，在现阶段也确实是我们的一种选择。既然出现在我们面前，那么我们就要仔细地加以甄别和筛选，毕竟，居住的舒适是第一位的。与此同时，我们更希望的是居住选择中少一些这样的混合体，而多一些真正意义上的住宅。 　　2．商住楼的管理要求 　　商住楼的居住不便，很大程度上是后期管理不当造成的。因此，我们在选择商用楼时，一定要对物业管理做出先期的考察和详细的约定，或者采取一些必要的措施。这其中包括： 　　（1）尽快成立业主委员会，制定小区管理的相关规定。 　　（2）要求物业管理采取措施，对进出小区的车辆和人员要进行登记，非该居住区居民而在本区内的人员需要办理出入证。 　　（3）要求物业管理公司要严加管理，制定相关的规定，不得改变房屋结构、外貌和用途；不得对房屋进行凿、拆、搭、占，不得妨碍他人生活及破坏小区外部环境。 　　（4）商务人员和车辆未经允许不得入小区内。 　　（5）物管公司对商住两用楼的管理要落实到具体的单位和个人，一旦出现对小区不利因素，部门之间应责任明确，不能出现相互推诿、无人负责的现象。 　　（6）对于电梯、通道和车位等做出安排，商、住分开。 　　（7）加强对商用部分空间的消防管理。 　　3、．关于商住楼的规定 　　对于商住楼的管理规定，各地都出台了相应的政策，以北京市为例，北京市工商行政管理局就下发了（2002）56号通知“，通知中规定： 　　为适应北京举办2008年奥运会及加快现代化国际大都市建设步伐的需要，进一步优化社区居住环境，提高居民居住质量现就加强以居民住宅为企业住所登记管理的有关问题通知如下，请遵照执行。 　　（1）申请以居民住宅楼、商住两用楼（含居民住宅楼和商住两用楼的底商楼层）房屋作为企业（或个体工商户）住所从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所和洗浴等四类经济活动的，不予受理。 　　（2）申请以居民住宅楼房屋作为企业（或个体工商户）住所（经营场所）从事上述四类经营活动以外其他经营活动的，须提交申请住所所在地居（家）委会、业主委员会或能够代表地区居民行使权力的其他居民自治组织出具同意函，否则不予受理。 　　（3）本通知自下发之日起执行。原有相关规定如与本通知不符，以本通知为准。 　　4、．商住混用的问题 　　（1）人员太杂。 　　商住混用人员太杂，办公的、推销的、联系业务的、送盒饭的、搬家的、往来的人比走亲戚看朋友的人多多了，也杂多了。单元防盗门和保安登记核查基本形同虚设，选房时看到的宁静、恬淡的居住氛围完全没有了。 　　（2）装修扰民。 　　一个家可能会住上几十年，但是公司却待不了那么久，今天这个公司开张，明天那个公司搬家。新来的公司要装修，于是公司常开，装修常干，楼里户无宁日。 　　（3）电梯难用。 　　商住楼电梯是按居住的人员数设计的，但公司的出现使楼内多了无数人，搬家具、运货、上下班、联系业务，电梯里永远是满满的，等梯的时间很长，梯内很挤，电梯的运输量经常是超负荷的，因而折旧、损坏的速度很快。 　　（4）环保指数下降。 　　公司多了，人也多了，垃圾数量和汽车尾气多了；绿地少了，健身娱乐、休息的地方少了，新鲜空气和宁静居住气氛也少了，住宅区内不那么清静了。 　　（5）车位难觅。 　　商住楼车来人往，热热闹闹，车位常常是满满的，很难停车。即使你买了车位，也很难保证不会被别的车抢占了。而且，人太杂，车的安全指数也大大下降，车被盗、被碰、被划、被刮的危险性大大增加。 　　（6）楼内干扰强烈。 　　公司多了，作息时间各不相同。你想早睡早起，公司邻居加班到半夜；你想睡个痛快，公司的人8点来上班了。 　　（7）安全隐患。 　　人多手杂，乱扔烟头，乱接电线，放置易燃易爆物品，遮挡前防栓，安全隐患增多。 　　（8）物业费收取不公。 　　公司往来的人多，对公用设备的使用程度也比一般住户大得多，物业维护的费用也大得多，但是物业收费却一样多。那么普通住户物业费不是需要多交，就是整个楼的物业服务水准被迫下降。