四年后的房价的涨势如何？

【专家解说】：2011年北京房价展望2007年07月10日 星期二 18:332004年，北京销售商品房2602万平米，销售均价6178元；2005年，北京销售商品房2217万平米，销售均价7534元，涨幅21.95%；2006年，北京销售商品房2288万平米，销售均价8792元，涨幅16.7%；根据我在2006年对之后五年房地产走势的预测：2007年北京商品房销售将呈现“明显虚涨”，即价格快涨，成交锐减！北京的房价涨疯了，2007年一季度，朝阳区期房均价每平米14564元。北京的空置成灾了，仅朝阳区就空置88.2万平米，这还是公开的数字。北京的泡沫要破了，连《社科院蓝皮书》都承认房价房租比超过270。那么，2007年，北京房价会怎样呢？2008、2009、2010、2011年呢？其实，道理很简单，只是我们承不承认，是否愿意在画外看画而已！2006年初，中国出现了不买房运动。这本是个笑话，却很值得反思。因为这个“笑话”被炒热背后，隐藏着“错误思维背后的正确行动”现在买房，就好象在3700点的虚高位接盘股票一样，需要很大勇气。也许有人说，我买房只是为了自住，涨跌和我没关系，就图个塌实！这其实也是错误的，因为决定房子价值的，绝对不永远仅仅是地段。大家都知道，2008年末，北京必将经历房价拐点，只是信不信而已。那么，是什么力量，能够真正牵引北京房价回落呢？这力量存在么？也许，昨天的一次中央人事调动，将拉开这一神秘力量出场的帷幕。拉动房价回落的核心力量，必然来自政府，同时应归功于科技进步。房子虽是特殊商品，却离不开商品的一般规律：成本、供需、革新。先谈成本：一个房地产开发项目，其成本基本归为以下五大类：即：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、税费成本。在谈成本以前，先要说一下什么叫“楼面成本”。楼面，是指新开发项目地面以上准建面积的单位成本。无论项目盖几层，都不能再降低或增加这个成本。所以，请幻想通过盖高楼降成本的朋友停止幻想再来阅读。土地成本由两部分组成：⒈ 土地出让金：2006年北京平均楼面出让成本仅￥903.8。⒉ 拆迁成本：2006年北京平均楼面拆迁成本仅￥1970。建安成本由三部分组成：⒈ 市政成本：正常情况下，楼面市政成本不超过￥250。⒉ 建安成本：按照总建筑面积估算，达到毛坯房标准的高层建筑平均成本，不超过每平米1300元，但由于有大约17%的建筑面积在地下，即总建筑面积1万平米的项目，建安成本应不到1300万，但只有8000平米在地面以上，楼面成本≈1300万÷8300平米≈1566.2元。如果是无地下室的六层无电梯板楼，则毛坯楼面成本不到1200元。⒊ 节能成本：即便按照节能80%的德国2002年标准，全面采用“太阳能、中央新风、地板换能、地源热泵和先进保温隔音技术”，楼面成本也可以控制在300元以内。而由于建成以后，每年可以节约采暖费、空调费、热水费约每平米50元，且可以获得国家政策支持，所以，事实上，节能成本在全寿命范畴完全可以忽略不计。管理成本：由企业直接成本和外聘机构成本组成，目前的趋势是，企业直接成本逐渐降低，外包和外聘的现象越来越普遍，从项目的策划、销售、宣传到管理，都将以外包为主，管理成本通常占项目总成本的5%，每平米250元以内。利息成本：由于开发企业自身的资金有限，所以，通过贷款等融资渠道得到资金，是一种必然，由于国家规定自有资金比例最少达到35%，实际操作中，北京甚至不能低于50%，所以，按照两年估算，项目利息总成本不应超过项目总投资的7%，也就是通常不超过350元。税费成本：房地产企业偷逃税款犯罪，是一种全面和普遍的现象。但营业税等基本税种由于和客户合同、按揭有关，所以很难规避。只是个人所得税、企业所得税和土地增值税，容易被偷逃。在企业所得税除外的前提下，正常的纳税成本，通常为每个项目总投资的8%，通常为每平米400元。综上，如果一个企业按2006年的平均成本在北京开发项目，其成本约为：楼面土地成本（903.8+1970）= 2873.8元 +楼面建安成本（250+1566.2 + 300）= 2116.2 元 +楼面管理成本 250元 + 楼面利息成本 350元 + 楼面税费成本 400元合计楼面成本上限应为每平米5990元。但在实际销售中，配套销售收入最少占10%，也就是实际楼面成本不到￥5390。仅从成本角度来看，即便参照2006年的销售均价8792元，北京房地产行业的项目回报率依旧高达63% ≈（8792-5390）÷ 5390。所以，房地产行业的成本，还完全有下降的空间和可能。由于这两年房价不断的大幅度上涨,所以国家加强了一系列的条文来控制它的上涨指数,也确实看到了效果,但是国家的政策也只是能控制一些高价格的房子的上涨,却还是不能彻底影响那些低价格的房子,所以低价位的房子必然还会上涨,也是由于现在是经济社会,经济提高了,所以必然什么都会上涨,但是现在国家政策只能控制一个最高点,所以买房子还是现在先贷款买,因为经济水平越是提高,低价位的房价当然也会上涨现在国家在控制房子的价格了,只降不涨涨势不减爱因斯坦说：我从不关心未来，因为未来来得太快。你想四年以后买房吗？四年后 下跌至目前的50%听说近几年房子的价钱不会大跌大涨，所以要想买房子还是现在买的好，谁也不知道未来是什么样子的，更是不知道房子的涨或跌，反正现在的房子便宜，不如先买的好。