瑞典的物业管理模式及对中国有什么借鉴？ 求好心人帮帮忙啊 谢谢啦

【专家解说】：　　一、瑞典住宅产业化各阶段发展状况 　　欧美国家的住宅产业化水平是随着市场的需要，一步一步地不断加以提高的，从解决房荒、提高住房性能，到发展可持续建筑，在适应各个阶段建设发展需要中与时俱进。 　　1．瑞典住宅发展的起点并不高。瑞典住宅构成了城市优美环境的重要组成部分，但一直到1930年代，瑞典住宅品质和标准远低于欧洲其他国家，许多住宅缺乏基本的卫生设施，并过于拥挤。 　　2．20年的住宅大规模建设期间。二战以后，瑞典和其他欧洲国家一样，处于房荒之中，加上婴儿潮的出现，促使瑞典政府实行“百万住宅”计划，进入了大规模建设住宅的时期。为了尽快解决住房短缺而借助工业化，这是产业化形成的初期阶段，重点是建立工业化生产 (建造)体系，提高生产效率。瑞典政府及时引导，致力于提高住宅性能，并为低收入阶层和老年人提供住宅补贴，政府支持非盈利性机构提供住宅低息贷款和利息补贴。如图1所示，1958年新建住宅达62225套住宅。50年代和60年代保持大规模建设的状态，1967年到1972年达到高峰时期，前后六年保持在10万套住宅以上。其后1973年到1976年连续下降，新建住宅的数量降了大约一半，1976年降到了55812套。在住宅大规模建设期间，瑞典住宅产业抓住契机，大力发展高性能的预制工业化住宅，使其住宅产业化技术在全世界处于领先水平。 　　3．13年的新建住宅低谷阶段，也是住宅产业化的发展成熟期。上世纪70年代前后，住房短缺得到缓解，产业化的重点逐步转移到了提高产品(住宅)的质量和性能，在大部分居民的住宅得以满足以后，瑞典的新建住宅明显地减少。1976年，继续延续大幅下降的趋势，从1976年的55812，一直降到1986年的28791套，为最低谷，其后三年大幅回暖，分别为 30884套，40574套，50402套。连续13年，新建住宅的总户数均在55812套之下。 　　4．高性能住宅低数量平稳发展阶段。第三阶段(20世纪90年代以后)是产业化发展的高级阶段。从上世纪九十年代初，为了缓解全球气候变暖、降低温室气体排放、减排二氧化碳，欧盟率先提出城市和建筑的可持续发展，住宅产业化的重点转向节能、降低住宅的物耗和对环境的负荷、资源的循环利用，倡导可持续发展。从前一个波谷阶段走出以后，瑞典新建住宅的发展经历了1990到1992年大约三年的波峰阶段，新建住宅的套数分别为58426套、66886套和57319套。九十年代的经济危机和福利国家福利的弱化，使瑞典的住宅补贴政策也相应弱化，如图1， 1993年到2006年，瑞典住宅发展又进入13年的波谷期，除了1993年承接前三年的波峰迅速降为35008套以外，其他年份均在30000套以下，1995年到2003年连续7年的开发量均在20000套以下，最低的年份为1998年和1999年，只有 11459和11712套。 　　尽管新建筑住宅的开发量很低，但瑞典中央政府鼓励私人建造商和各地市政府主管机构，建造与环境相和谐的高性能住宅。瑞典住房建设和规划委员会预计2000～2010年将新建250000住宅，大约是每年不到30000套。 　　二、通过住宅工业化而形成的可持续发展住区模式 　　瑞典住宅产业借助大约20多年(20世纪50年代到70年代)的住宅大规模发展阶段的有利条件，积极推行和研究住宅产业化，使瑞典成为世界上工业化住宅最发达的国家。尽管瑞典国家自身的新建住宅数量很少，但继续保持在住宅产业的先进性，现在瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅占80％以上。瑞典住宅产业采用以通用部件为基础的住宅通用体系，并且积极占领国际市场，将工业化住宅和先进的技术、产品出口到世界各地。 　　1．在较完善的标准体系基础上发展通用部件。瑞典在20世纪40年代着手建筑模数协调的研究，从50年代开始在法国的影响下推行建筑工业化政策，并开发了大型混凝土预制板的工业化体系，大力发展以通用部件为基础的工业化通用体系。在50年代到70年代大规模住宅建设时期，建筑部件的规格化逐步纳入瑞典工业标准(SIS)。1960年颁布“浴室设备配管”标准，1962年颁布“门扇框”标准，1967年颁布“主体结构平面尺寸”和“楼梯”标准， 1968年颁布“集合式住宅坚向尺寸”及“隔断墙”标准，1969年颁布“窗扇、窗框”标准，1970年颁布“模数协调基本原则”，1971年颁布“厨房水槽”标准等等，基本形成了集合式住宅各部件的规格、尺寸通用体系，并实现了模数协调。部件的尺寸、连接等的标准化、系列化为提高部件的互换性创造了条件，不但使通用体系得到较快的发展，而且节材、节能，使瑞典住宅产业逐步走上了可持续发展的住区模式。 　　2．瑞典以其住宅技术的先进性拓展全球市场。瑞典住宅建设不仅解决了本国居民的居住问题，而且以其先进性，打入国际市场，对瑞典60、70年代经济腾飞起到了巨大作用，并且延续到现在。瑞典褚红色的小木屋等独立式住宅，在全世界闻名遐迩，独立式住宅建造业十分发达。像其他西方国家一样，长期以来瑞典以一户或两户的独立式住宅为主，独立式住宅90％以上是工业化方法建造的，瑞典的工业化住宅率是全球最高的，它不仅仅为本国生产住宅，全欧洲都在瑞典订购住宅。其工厂生产线科技含量很高，生产出来的产品工业化程度高、生产技术先进、质量好、性能高、材料精致、加工精度高。瑞典大约有50多个工业化住宅公司中，有12家大型住宅公司，瑞典的住宅生产商向西德、奥地利、瑞士、荷兰，以及中东、北非出口工业化住宅。 　　3．政府推动住宅工业化的手段主要是标准化和贷款制度。瑞典政府重视标准化、模数化等促进住宅可持续发展的工作，早在20世纪40年代就委托建筑标准研究所(Byggstandardiseringen)研究模数协调，以后又由建筑标准协会(BSI)开展建筑标准化方面的工作。瑞典政府为了推动住宅工业化和通用体系的发展，1967年制定《住宅标准法》，并规定，所建的住宅如果使用符合瑞典国家标准等建筑标准的建筑材料和部品，实现住宅的标准化、模数化，符合可持续发展的要求，该住宅的建造就能获得政府的贷款。 　　4．处于先进水平的瑞典住宅工业化，为瑞典形成成熟的可持续发展住区模式奠定了基础。尽管瑞典住宅每年的建设量，近15年来，每年不足30000套，有大约一半是工厂制造好、到现场拼装的独立式小住宅，比较成规模地建设集合式住宅的项目并不多，但瑞典政府主导，确保新建的住区成为生态节能型住宅的典范，并吸引全球的人士前往参观，向各国展示其可持续发展的理念和技术，也促进了瑞典住宅产业对国际市场的拓展。 　　三、瑞典可持续发展住区模式的案例 　　考察团考察了斯德哥尔摩汉马贝(Hammarby)住宅区和哥德堡北河港新城(Västra ERIKSBERG)住宅区。 　　1．斯德哥尔摩汉马贝住宅区。汉马贝住宅区的场地是斯德哥尔摩城外的工业区，上个世纪90年代决心把这个区域建成可持续发展典范的住宅区，计划容纳25000人，现在仍然处于建设的过程中。到现在为止，已经有7500人居住在这个居住区中。该小区一方面，在规划设计中，充分利用自然资源，通风采光良好，被动式地应用太阳能，营造了自然、和谐、优美的居住环境，另—方面，应用了大量的可持续发展的新技术，如雨水收集处理技术、太阳能光伏电池技术、智能化气动垃圾收集系统等。 　　2．哥德堡北河港新城住宅区。哥德堡是瑞典的第二大城市，是一个工业城市，即使在市中心地区，也有一些工厂。考察团参观的北河港新城住宅区(Västra ERIKSBERG，字面意思为“河•沙滩新城”)位于哥德堡的近郊区，一部分已经使用，一部分正在建设。集工作、学习、住宅为一体，接待考察团的公司所在的办公楼也在该新城。 　　北河港新城住宅区大约5公里长1公里宽，占地5平方公里，紧邻工业区，将建成符合可持续发展模式的美好住宅区，为爱立信等企业管理人员和员工提供居住服务。 　　如其中拟建的一个组团，有160套住宅，尽管哥德堡冬天室外平均温度为零下20度，但通过墙体良好的保温隔热性能，门、窗高度的水密性、气密性，使这160套住宅不需要专门供暖，就可以使室内温度满足居住的标准，室内温度达到摄氏21度。其能源主要来源于室内人体活动、电视、电冰箱等电器工作而产生的余热，利用这些余热，加热室内的空气，室内污浊的空气排出时，要先和新鲜空气进行热交换，使热量在室内不断地循环使用。 　　四、其他方面的情况 　　1．瑞典居民用于住房方面的消费大概占家庭收入的四分之一。大体上， 40％家庭拥有自己的住宅，近50％租赁住宅，10％为合作社所拥有。 　　2．集合式住宅(Flat、Apartment)的套内建筑面积一般为70-80平方米，有三个居住空间，其中一个居住空间用来做起居室，配有厨房和卫生间、储藏室等辅助空间。 　　3．独立式小住宅(House)的套内建筑面积一般为125平方米左右，一般有四个居住空间，其中一个居住空间用来做起居室，有厨房和卫生间、储藏室，还有车库。 　　4．开发商的利润一般在10％～15％。 　　五、瑞典住宅可持续发展住区模式对我国的启示 　　1．低住宅更新率就是最大的“可持续发展”。最大的“可持续发展”，就是不从大自然攫取物质和能源，最大的节能减排，就是不使用生化能源。拆掉旧住宅新建住宅，必然需要耗费大量的能源、水泥、沙子、石材等。瑞典已经进入到住宅产业发展的成熟期，在理念和实践中都尽量避免对建筑物的大拆大建，所以，近年来住宅的更新率很低。从1995年到2003年，连续九年瑞典全国新建住宅的数量不到2万套，即使到2006年新建住宅的数量达到了 29832，和全国存量住宅4435903相比，住宅更新率仅为0．67％。 　　哥德堡2006年共有存量住宅 736642万套，其中一户或两户的独立式住宅342517万套，多户的集合式住宅394125万套。近年来，每年大约新建 5000～7000套住宅，所以，住宅的更新率大约为0．68％～0．95％。但哥德堡城市里的住宅不但不破旧，反而清新、典雅，既有历史感又有现代感，虽然不是旅游城市，但各有风格又具有统一协调性的住宅建筑，使城市耐看而值得细细游览和品味。 　　2．政府部门不仅关注新建住宅可持续发展模式的建设，也关注既有住宅以可持续发展模式拆除和改造。低住宅更新率，意味着要不断进行修缮和改造，提高住宅的性能。80年代以来，瑞典对既有住宅进行了大面积的整修和适应现代化生活的改造，每年新建和改造住宅70000套，所以，每年住宅改造的数量，超过新建住宅的数量，以此来尽量避免破坏城市发展的机理，保持城市住宅发展的风格和历史，同时也避免耗费过多的能源和材料。 　　瑞典不但对每年新建、改造的住宅进行统计和研究，也对每年拆除的住宅进行统计和研究。