购买二手房需要带什么证件

【专家解说】：　　又碰到来济南闯荡的朋友了，我也是，给你提点意见吧，买二手房要注意很多事情。 　　从你提问来看，你懂的还是比较少的，应该多看看资料，尤其是房产的资料，而不是办贷款的手续过程，不知道你资金有多少，是想商贷还是公积金，首付准备付多少？是否留够了装修的钱？还是先住着？毕竟现在放假涨的太快了。你为什么不买新房呢？新房的手续要比二手房简化很多，能少交很多手续费的，而且现在济南的二手房（尤其是学区房）已经价格不低了。 　　好了，我假设你已经看中了一套房子，而且就是想买二手房的情况下来回答你的疑问。 　　第一，你们毕业几年了？你和你对象的户口都在学校？为什么没有调到济南工作单位呢？大学毕业生可以在单位落户的，即使集体户口也可以，也算济南的常驻户口了，最好户口都在济南，这样买房子贷款有好处，不然还会让你找担保人（担保人要找亲戚或者关系好的，不然别人不一定愿意给你担保，会影响别人的贷款额度），比较麻烦领证以后再买房会省不少事，我和老婆还没举办仪式急领证了，买房子贷款时少了很多麻烦，一是两人共同贷款，好批，而是我俩都是济南户口，就没找担保人（如果你找不到合适的担保人，就只能找担保公司了，要交几千元钱担保费）。 　　买二手房一般都要找中介的，不然过程更加麻烦。户口本是一定要有的，你咋会没有呢？户籍卡总有吧，那可以代替户口本的作用。 　　你对象没有工作单位，他（她）贷款比较麻烦，只能你做主贷人，因为要开收入证明的，你是要在辞职前办好贷款还是辞职后再找新工作之后再办贷款呢？两者都需要资信证明（即收入证明）。 　　找中介买房，交中介服务费，这个我不说你也知道，不过你还得办贷款，那还得交贷款服务费用 公积金3000，商业1800，组合4800，其它正常费用我列举一下 　　总房价 印花税 总房价0.05% 　　契税 总房价1.5%（90一下是1%，90以上是1.5%，不过90以上你可以落户） 工本费 5元 　　权证代办费 买卖双方各500元 中介服务费 买方1%，卖方2% 　　都由买方付 　　土地出让金 1560×1%×建筑面积 中保费 买卖方各1000元 　　营业税 2年内征收5.5%（过了今年2年这个优惠政策可能就取消了），五年以外普通住宅免税，非普通5.5% 　　个人所得税 5年内按照合同价与原购买价、合理费用差额的20%或合同价1% 　　此外可能还有公共维修基金，如果户主不转让，还需要支付。 　　你这种情况下，公积金很难，商贷可能性大些，现在商贷利率很低，也不算很吃亏，我再列举一下需要的证件，括号里是部分解释，你看看 　　（1）人事部门盖章的“年收入证明”； 　　（2）财务部门盖章的“缴纳公积金证明”（如果你是公积金的话）； 　　（3）户口簿原件及复印件（我在建行办的，主贷人必须要户口本原件，另一个可以只用复印件）； 　　（4）身份证复印件； 　　（5）未婚的要提供未婚证明，在民政部门办理（结婚的要拿结婚证）； 　　（6）中介提供的“申请人资信资料表”，主要内容有：单位情况、公积金帐号、个人工作情况、申请贷款方式等； 　　（7）中介提供的中央国家机关住房资金管理中心（因为我办的是国管）出具的“借款申请人工作及收入情况证明”两份； 　　（8）中介提供的“支付首付款声明”，这个要买卖方都签字。 　　其实具体手续中介会给你讲的，挺麻烦 　　过程我粘贴一些我以前查过的资料，你参考一下 　　1．确定手头所有可以使用的钱款，得出总数。 　　2．计算自己能够贷到的最大额度，公积金贷款数目需从公积金管理网站查询，商业贷款最多25年，这样对于自己的首付有个大体了解。 　　3．由于二手房一般要找中介，因此在房款的基础上，还要计算中介费用（房屋总价的2%~3%），过户契税（1.5%），如果需要中介帮助做贷款，还要有贷款费用（公积金3000，商业贷款1800），装修费用（一般4-6万），另外至少需要留出1万机动费用。剩余钱款即为房款的首付，因为二手方首付为50%，因此首付×2就是自己能购买的房屋总价。 　　4．确定需要购买地段平均价格，房屋大小及构造（朝向、几居、楼型）。 　　5．找房屋中介，告知自己的需要如地段、房屋大小、构造、自己能支付的总房价（要稍微少说几万，因为在真正开始买房的时候，总房价会提高），多找几家中介，问清楚各自的中介费用，进行比较。 　　6．根据中介提供的房源，进行看房，看房注意以下： 　　（1）最好选择晚上和下雨后看房。夜晚是人休息的时候，这个时候可以观察房屋外界的灯光、噪音是否影响休息。下雨后可以观察屋顶和墙壁，是否漏水； 　　（2）看房时一定要户住在场，防止中介吃差价； 　　（3）户主应提供房物产权证和身份证，验证房物所有人，看房屋是否有共有人，（如果有其他人共有该套房子，应该了解共有人是否同意卖房，否则以后会有法律纠纷），房屋的建造年代； 　　（4）向户主咨询相关信息，如：什么原因卖房，房子是否经过改造，小区的物业管理费多少，如何供暖，房屋是否有抵押等。如果户主急于出手，一定要有技巧地询问原因，防止购买后后悔； 　　（5）看房屋周围的配套设施，如餐厅、商场、娱乐、交通、银行、医院等等是否便利，更详细的可以咨询周围是否有托儿所、幼儿园和学校等； 　　（6）去物业询问物业费用。 　　7．多看几处房源，货比三家，一定要基本符合要求的才买，不要因为中介的催促而仓促决定，不好的就不买，好的就赶紧下手。 　　8．决定购买的时候，如果总房价比自己预期的要高一些，可以进行砍价，如果知道户主是急于出手，更可以一方面表示自己要购买的诚意，一方面要求将价格降低。谨记：不要超过自己的能力，如果超过了，宁愿不买也不能硬着头皮购买，因为这样会使自己之后的生活变得窘迫。 　　砍价的时候，建议与中介谈出自己的想法，而不要在户主面前进行砍价，因为这样的话，户主会说出自己的若干理由，甚至让你觉得很不好意思，弄到最后价格也无法砍下来，而且一般谈价格的地方在中介场地，一群的中介你一言我一语，除非你有很强的意志力与惊人的说服力，否则很难将价格降下来。因此直接跟中介说出自己的价格，超过这个价格就不买，这样由中介与户主去说。当然，如果自己特别喜欢这套房子，并且对于它的价格还是可以承受的话，也可以直接与户主进行谈价。 　　9．谈妥后，双方签定合同，签定合同那天应该在早晨，这样有充足时间仔细查看合同各项细则，特别是违约责任方面。 　　由于现在签定的合同为国家同意的“存量房合同”，之间关于贷款一项，是说如果买方不能公积金贷款或者贷款不足，则选择两种方式，一种是进行商业贷款，第二种是买方终止合同，不付违约责任。第二种对于买方是十分有利的，但大多数情况下卖方是不会同意的，因此在这一项要进行慎重考虑。 　　签定的合同上一定要有买卖双方的联系方式，否则拒绝签署，中介不愿意买卖双方互相联系，但是一旦房屋有问题时，买方找不到卖方就会很麻烦，要记住：签定合同前买方是强者，如果一定坚持的话，中介会同意的。 　　10．合同签定后，买方交付10%的总房款作为定金，可根据自己需要进行签定补充协议，作为买方，可能需要的条款有： 　　（1）在过户前一天做物业交验，交验完毕后第二天进行过户； 　　11．之后，买方需提供： 　　（1）人事部门盖章的“年收入证明”； 　　（2）财务部门盖章的“缴纳公积金证明”； 　　（3）户口簿原件及复印件； 　　（4）身份证复印件； 　　（5）未婚的要提供未婚证明，在民政部门办理； 　　（6）中介提供的“申请人资信资料表”，主要内容有：单位情况、公积金帐号、个人工作情况、申请贷款方式等； 　　（7）中介提供的中央国家机关住房资金管理中心（因为我办的是国管）出具的“借款申请人工作及收入情况证明”两份； 　　（8）中介提供的“支付首付款声明”，这个要买卖方都签字。 　　12．支付首付期间，中介会对买方贷款能力进行初审，要签定首付款协议（即要付多少首付），买方人具体信息（单位，联系方式，要贷款多少，多少年以什么方式进行还款），需要人事部门盖章的收入证明（包括月收入，月支出等）。 　　关于贷款：可以从网上查询贷款计算器，确定自己需要还贷的方式： 　　（1）等额本息：每月相同，方便计算及家庭预算花费； 　　（2）等额本金：每月不同，第一月为最多，相对于等额本息，可以少支付利息，偿还贷款时如果有额外一笔钱用来提前还贷，本方式为好。但要考虑每月偿还钱数是否可以支付。 　　办理公积金贷款由于是委托中介办理，不清楚具体事项。 　　13．买方与卖方一起去物业办理物业费及取暖协议转让。 　　14．买方交纳中介服务费及贷款服务费，另外还有评估费。 　　15．买方与卖方、中介一起交纳土地转让金（国土资源局），办理契税申请（地税局），缴纳契税（招商银行），缴纳印花税及过户（建委）。 　　16．过户后5-8个工作日进行物业交验，如果因为卖方逾期，每天交房款万分之四滞纳金。物业交验包括：（建议在过户前做，因为过户后，卖方很快拿到房款，这样买方对于卖方就没有制约力），自带笔，纸，计算器，最好带上别家交纳过的电费、水费及煤气费发票，这样有个价格依据。 　　（1）房屋是否有大面积损坏，水、电是否完好，卫生间有无堵塞； 　　（2）水表读数及最近交纳水费通知单，两者之间差值×通知单上注明的单价的费用需要卖方支付。煤气费用同上，电费需要看电卡指数，乘以单价后的数值需要买方支付； 　　（3）有线电视与电话进行过户，建议这两者都不要，因为比较麻烦，特别是电话； 　　（4）房屋钥匙，之后要换锁，如果近期装修的话，也可以等防盗门装好； 　　（5）公共维修基金交纳发票，一般现在都是顺延，这个不是很清楚； 　　（6）户口是否迁出，如果卖方没有迁出的话，买方的户口就无法迁入 　　（7）最后一定要加上一句：从？月？日（交验日）之后房屋费用由买方支付，之前费用由卖方支付。 　　17．由中介将贷款房款交给卖方。 　　18．之后如何建立贷款帐户，如何还款？如何提前还贷 　　总结买方过程，有几件事情再次强调： 　　（1）小心谨慎，量力而行，买房是件大事，现在卖方的价格都是净值，即买方除了付净值外，还需要支付双方的中介费、担保费，之后需要支付契税、土地转让金等等一笔不小的费用，最后还有一笔贷款需要偿还，因此在预算的时候必须要考虑到各方面因素，不要因为头脑发热，一时冲动而带来大笔的债务。 　　（2）其次最重要的是，要找好的卖方和中介，这一点很难做到，但如果真做到的话，将事半功倍。所谓“相由心生”，从相貌还是可以粗略判断出一个人的处事方式，而从他的言谈举止也是可以看出这个人的性格， 　　（2．1）在与中介见面时，可以问一些问题，比如：买方的过程，贷款的手续，贷款的种类，提前还贷用哪中贷款方式比较好，所需要交纳的费用（这个一般他们都很清楚），物业如何交验，如果他基本上能回答出，那还是比较熟悉业务，如果这些还得问别人，或者与上面所写的不一致，那就要小心了，以后的事情够你操心的，因为他不懂，你就得不断地询问催促，甚至挨骗。 　　（2．2）与中介交谈时，也可以看出他做事及考虑问题是否信心，是否有责任心，有责任心的中介会提前告诉你所要准备的资料，需要考虑的事情，而不会本来是让你签定合同，结果等你到现场，说进行贷款资料填写，弄得你措手不及。最后，不要因为他说几句好话就冲昏头脑，以为与自己是一家人，记住：中介和卖方永远是一伙的，他们都是从买方身上赚钱的。 　　（2．3）卖方装可怜，说自己工资很少，自己的孩子又不争气，现在孩子要结婚买了大房子，就等着这个房子卖了才能交齐贷款，三说两说，博得了你的同情心，心一软，这钱可就大把大把地花出去了。诚然，他们说的有些情况是真实的，但要记得：您不是百万富翁，您买一套房子也是用自己的血汗钱，不能因为同情别人就浪费自己的金钱，如果您说人家太可怜了，多给点吧，那我建议您捐给希望工程，这样还能得到点荣誉。 　　（2．4）卖方相当矫情和斤斤计较，在我买房到最后进行物业交验的时候，算水电煤气费的时候，卖房说上个月交的发票丢了，水费单找到一张，上面只有水费的单价，幸好我向别人借了他们家之前交纳的各种费用发票，水费单应该有两张，一张是水费单价，一张是污水处理费单价，之后要结算电费，因为他们家怕电涨价，一下子买了2000个电，现在要转给我，由于期间电费涨了0.8分，我的意思是按照以前的价格来结算，他们不同意，认为涨的钱就是他们赚的，如此讨论了几番，我也懒得在这10元上下的钱上计较了，也就算了，没想到他们提出阳台的铝合金窗户是他们自己装的，如果我们装修，就得还给他们，这个如果真的计算起来，是应该包括在房费里的，但是对于我们来说没有什么用，也就同意了，您认为现在结束了？没有！ 　　签定了个补充协议：（1）交验日期前与房屋有关的费用由甲方支付，之后由乙方支付（防止以后再有以前的债主跟我们要钱）；（2）如果乙方装修时，不需要阳台的铝合金窗户（后来他们又要防盗门，TMD都给都给），则通知乙方，乙方在三个工作日内进行处理，否则视为放弃；（3）甲方取得现在购买房的房本后，即将户口迁出 　　（3）最后一点，也是最重要的一点，毛主席说“枪杆子出政权”，为什么？就是因为你手里有货，人家才听你的。在买房子过程中，钱就是权威。买房从开始到过户，买房是爷，之后就是孙子了，因此在做爷的时候，应该充分利用自己的权力，来争取原本就属于自己的权益！ 　　（3．1）看到自己满意的房子后，总是要讨价还价的，此时中介会跟你说：您自己与卖方谈吧，我们在中间不好掺合。甭理他，你就说我现在对这套房子比较满意，但是价格太高，你让卖房再降降，这些事情让中介去做，所谓“谈钱伤感情”，你与卖方一坐下来就谈这事，任谁心里都不舒服，不舒服的事情让中介去做，拿了你的钱就应该给你办事！ 　　（3．2）有意向后，要求中介提供合同样本，好好研究研究内容，如果他不提供，也没事，现在北京同意“北京存量房合同”，网上也有，不要到签的那天才看，很多内容都不能细看，就糊涂地签了。 　　（3．3）要求签定补充协议，其中一条就是“过户前**天进行物业交验，交验后进行房屋过户”，原本合同上是过户后物业交验，但从我这次惨痛教训来看，必须得过户前进行物业交验，其中优势有：（1）此时钱虽然已经在中介帐户上，但是不过户，卖方拿不到钱，权力仍然在你手中；（2）权力在手中，说话就硬气，卖方急切想拿到钱，在水电煤气费用上也就不会矫情，也不会不迁出户口，更不谈要什么铝合金窗户了，否则你就说：那物业交验不了，再等等吧，这个时候，卖方和中介都会急的，我想他们也就老实多了；（3）物业交验后，钥匙就在你手里了，这样不会发生过户后，虽然房子是你的，但是别人还住在里面的尴尬局面。我就这样倒霉，合同上规定过户后5-8个工作日进行物业交验，结果人家拿到钱了，也就不急了，直到我说如果再不交验，就按照违约责任进行索赔，他们才进行交验，而此时的中介也已经拿到服务费了，说话态度明显跟以前不一样，从爷变成孙子的滋味很不好受！ 　　（3．4）通知中介，每次要通知办事时，要提前几天告诉自己，去到底办什么事情，要准备什么材料。如果到那里后，他除了这件事情，又让你办另一件，你完全可以拒绝，或者带回来细细推敲后再做决定，中介经常干这样的事情，让你在短时间内做出决定，而你真的这样做的话，一般情况下做出的决定正是他想要的结果，不能上这个当 　　卖方在考虑周围房屋均价后，初步给自己房子进行估价，然后委托中介进行卖房，只需说明，要的是净收入，其他全部由买方支付。 　　签约当天卖方需携带证件：项目标准房屋所有权证书原件，购房协议书原件，产权人身份证原件，产权人户口本原件。如产权人有配偶，则还需携带配偶同意出售证明、结婚证、配偶身份证、配偶户口本。 　　合同签定后，可根据自己需要进行签定补充协议，作为卖方，可能需要的条款有： 　　（1）过户完当天中介将买方支付的房款交付给卖方；（在新的存量房合同中就不需要了，因为有资金监管帐户，由国家代为保管，如何取得房款不是很清楚，估计应该是拿过户后的证明进行提取钱款） 　　总之，买房要慎重！同为在济南打拼的兄弟，我多说了几句，别嫌唠叨，买房费心费力费钱，所以要仔细又仔细，从选房，买房，贷款，我也是忙了很长时间才办好，真是累啊，祝你早日买到如意的房子！ 　　希望对你有所帮助