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关于房价的现状的论文

来源:
时间:2024-08-17 10:43:44
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关于房价的现状的论文【专家解说】:  房地产行业,今年绝对是处在舆论和市场关注的风口浪尖上。不到两年的时间里,房地产行业经历了冰与火的洗礼。房价到底翻了几倍,绝不是统计局能搞明白的

【专家解说】:  房地产行业,今年绝对是处在舆论和市场关注的风口浪尖上。   不到两年的时间里,房地产行业经历了冰与火的洗礼。房价到底翻了几倍,绝不是统计局能搞明白的。打而不倒的局面,让很多看多派对地产业也寄托着不小的希望,就算地产不会拉升大盘,至少也不会再恶性打压指数了吧?   此言差矣!   房地产行业打而不倒,是因为根本没到要打倒的时候。银行与地产,就像用手铐锁在一起的警察与小偷,在手铐没有解开之前,谁也不敢贸然开枪,但如果手铐解开了,或是小偷即将拉响原子弹,那么狙击手的子弹就会像雨点一样飞过来了。   早晚,房地产行业难逃一劫。因为他身上的七宗原罪需要救赎。   原罪之一:失地农民的痛苦,以及由此引发的诸多极端事件和社会稳定问题。   原罪之二:被蚕食的耕地,引发的粮食安全隐患,农产品价格的飞涨。从这个角度看,地产行业绝对是“造子孙孽”的行业。做一个极端的假设,如果政府不控制地产行业的发展规模,只要美国印制足够多的无成本的美元,无限量地买进中国房地产商的房子,理论上可以将中国的土地都变成没人住的房子。之后,粮食就是攻击中国最致命的武器。即便人家不攻击你,自己也会把自己饿死的。   原罪之三:地方政府的腐败之源,懒惰之根。过多的利益,过多的简单赚钱机会,构成各地政府恶性挖掘后任资源,疯狂卖地,不思进取的心态。地产行业已经成为地方政府的经济鸦片,产生了强烈的依赖感,不戒要出问题,戒也要出问题。有了占GDP百分之十以上权重的地产法宝,又有私利,谁还去费劲地搞其他地方产业经济呀。而几年的地产热潮洗礼之后,奶瓶拔下来的时候,地方经济的发展能力重新退化到婴儿水平。   原罪之四:一代人的绝望。80后,90后,原本属于早晨8、9点钟的太阳。但被一个房子压到永世不得翻身的境地,又如何承担国家与民族“寄托在你们身上”的“希望”?房地产搞得一代人绝望,罪莫大焉!   原罪之五:浪费的资源。看看城市里有多少夜里黑洞洞的窗户吧!这些钢筋水泥的构件,原本是人类温馨的家园,现在,却异化成抵御通胀的商品、甚至带有货币的属性、更变成了人剥削人的工具。而这些原本应该住着人的空屋子,也大量消耗浪费着我们的土地、资源、能源、材料、劳动生产力。“盖房子”这件事情,已经被彻底扭曲了。“安得广厦千万间”,不是为了“大庇天下寒士尽颜欢”的,而是“大庇天下房东收租钱”了,也是“大庇天下富人防通胀”的。收房租,防通胀,对于百姓个体来讲无可厚非,但对于整个国家和社会来讲,资源被大大浪费,整体平衡被破坏了。   原罪之六:地产泡沫,构成外资洗劫中国中产阶级、进而制造社会动荡的机会。尽管现在泡沫还没有破灭,但从其他国家的历史上看,这种风险正在越来越大。一旦泡沫破裂,对中国的伤害将是无法估量的。   原罪之七:永久性拉大社会贫富差距,这是社会稳定不可承受之重。透支了房奴们未来的消费能力,压缩了以后的经济发展空间。有人把地产行业形成的GDP形容为“亡国的GDP”,我认为并不过分。   基于上述理由,地产行业遭遇灭顶之灾,只是时间的问题。新的十二五规划,摘掉了地产行业的“支柱产业”桂冠,并且规划了新能源等新的支柱产业,也标志着这个行业将开始步入衰退的周期;明年1.3万亿投资,1000万套保障性住房建设即将启动;“地产税”试点之后也将陆续出台,这是地方政府经济鸦片的替代品,将大受欢迎。头顶上悬着好几把剑,你还敢预期地产行业把股市推上去吗?   本不想揭开房价下跌时间判断的谜底。但看到博友的评论,感到支持的,都像是没钱的,反对的,倒像有知识的。那就和这些有知识的朋友交流切磋一下。   首先申明,讨论这个问题,没有任何其他的政治、商业目的,仅仅是为了维护个人的智慧尊严。   其次说明一下,本人曾经在2003年,帮助某地方政府卖过土地。对地产行业,有发言权。   再说明一下,本人曾经在2009年初,在海南三亚出手购房,价格16000,不到一年翻近4倍。数百名股友学生在2009年春节之后都听到过我的购房忠告。2009年4月14日,腾讯的《管理E言堂》节目,曾经做过我和许文胜的访谈,里面大篇幅谈过房价将会暴涨的理由和观点。大家可以上网搜索。   归纳一下博客之中反对的声音,大致有以下几类理由:   第一类理由--管理者不会放弃利益!   第二类理由--房价下降,经济会崩盘,有房子的老百姓会闹事,后果更严重!   第三类理由--土地硬成本下不来。   第四类理由--刚性需求太强大,钱太多了,老百姓买得起   第五类理由--你这家伙,根本不是房地产圈的,懂个P,就是来赚点击率的。以前的牛人xxx都说错了。历史证明······   第六个理由--网络上的文字攻击,是没有成本的,有一类人是骂几句过过嘴瘾来的。   回答第一类理由--管理者会不会放弃地产行业带来的利益。   纵观全球,哪个国家把直接GDP的25%寄托在一个房地产行业?这样做的后果有多大的风险?是否可以持续?   把GDP的90%寄托在石油上,老百姓不会反对,但国家的其他经济能力基本瘫痪。社会和人民的上进心,做事情的能力被异化。一旦石油资源枯竭,将是灾难性的后果,但这个后果或许要几十年到一百年之后才出现。   但中国的房地产资源还有多少可以挖掘?   徐绍史的讲话,最重要的一段已经被从网上摘掉了,一年的时间,卖掉了3年的地皮!此事不可持续。   即便城市可以无休止地向周边农村扩展,但是限制城市规模的最主要的瓶颈素是什么?水资源!水不够了,城市就不能再发展了。别的都可以运输,只有水最难!   还有一个资源是次要的瓶颈--路!城市人口无限制膨胀,道路就成为瓶颈,堵塞到极限,城市的功能就瘫痪了。我们的一线城市,基本都到了“动脉硬化”期。   资源不够了,用高价格来约束,这个,地产行业曾经争论过。年轻人可以不在北京上海混,但一个城市,在10年之后缺少年轻人,都是老头老太太,还是富贵的、可以不干活就有饭吃的老头老太太,这种城市,有竞争力吗?   为了高房价,惹怒一代人,这是经济与政治之间的平衡。当政治因素的砝码逐渐超过经济因素的时候,决策的天平就会重新寻找平衡点。   发展房地产,是为了经济,但是不可持续。如果不发展房地产,也能拿到钱,而且可持续,并能化解年轻人的怨气,管理者还会继续坚持高房价吗?   这种停止地产仍然能够拿到钱的方法是有的--房产税是做什么的?持续赚钱,平衡贫富,化解社会矛盾。   资源枯竭--土地资源加上水资源和路资源;购买力枯竭--百姓的钱;需求枯竭--房子过剩了;良心发现--管理者受不了压力了;政治需要--赚钱会伤及稳定了······。任何一样,都会引发管理者放弃高房价政策。如果卖地的生意已经因为土地数量的缘故变成薄利了,管理者同样会放弃。   谁敢保证,上述的任何理由,都不会在N年内发生?   中国的房子,基本都是建在耕地上的,中国国土面积是印度的三倍,但可以耕的地没有印度大。土地资源绝对不是无限的!即便土地够,水与路也会出问题。都到大城市了,小地方谁建设?人口配置也需要平衡。   2015年是中国人口红利的转折点。当家庭构成是4-2-1格局的时候,我们需要解决7口人的住房问题,理论上是3家。当4变成1或0的时候,3套房子基本是一家人住,这个就是人口红利的转折点。按照历史上的生育高潮和消费年龄统计来的。   人口需求的拐点,会提前反应在房价上,还是会拖后反应?我的结论是提前。   2008年的股市崩盘,除了股价高,美国次贷危机之外,其实最主要的原因是股改全流通将开始兑现抛盘的压力。第一家全流通是2008年的5月。机构们在打时间差的时候,表面上提前了半年,2007年10月见高点,其实提前的是一年,70%的股票是在2007年5-30见的高点。楼市,出货更难,运作周期更长,需要更大的提前量。提前两年是正常的。   同样的道理,退出是困难的,于是,退出的过程也是漫长而隐晦的。你看不到管理者已经在执行战略退出的动作了吗?
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