关于物业师考试论述题

【专家解说】：第七篇 物业管理常用资料 第一条 为加强本市居住小区社会化、专业化管理；提高居住小区管理水平 ，为居民创造良好的居住生活环境和提供方便、周到的服务，根据《北京市居住小区物业管 理办法》，制定本规定。 第二条 本市居住小区内的电力、电信、燃气、供热、供水、排水、道路、 环卫、绿化、房屋土地、路灯、消防、公安交通等专业工作的管理，均需遵守本规定。 第三条 市、区、县房屋土地管理机关负责本规定的组织实施和监督检查。 第四条 本市电力、电信、燃气、供热、供水、排水、道路、环卫、绿化 、房屋土地、路灯、消防、公安交通等部门(以下统称专业管理部门)和居住小区内物业管理 企业，应当按照本规定的要求，建立管理和服务的责任制度，保证各项设施的完好和各项专 业工作的正常进行。 第五条 居住小区内住宅楼低压供电设施管理职责： (一)使用架空线路供电的，高层楼以楼内配电箱为界，多层楼以楼外墙为界。界限以内(不 包括配电箱和计费电度表)至用户的供电线路及设备，由物业管理企业负责维护、管理； (二)使用地下埋设线路供电的，以电缆进线兀接箱为界。界限以内(不包括兀接箱和计费电 度表)至用户的供电线路及设备，由物业管理企业负责维护、管理。 (三)上述界限以外供电线路及设备由供电部门与建设单位协商落实维护管理职责。 第六条 居住小区内供水设施管职责： 高层楼以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼以楼外自来水表井为界。界限以外(含计费 水表)的供水管线及设备，由供水部门负责维护、管理；界限以内(含水表井)至用户的供水 管线及设备由物业管理企业负责维护、管理。 第七条 居住小区内道路和市政排水设施的管理职责，以3?5米路宽为界。 凡 道路宽度在3?5米(含3?5米)以上的，其道路和埋设在道路下的市政排水设施，由市政工程 管理部门负责维护、管理；道路宽度在3?5米以下的，由物业管理企业负责维护、管理。 居住小区内各种地下设施检查井井盖的维护、管理，由地下设施检查井的产权单位负责。有 关产权单位也可委托物业管理企业维护、管理。 第八条 居住小区内供热设施管理职责： (一)采用锅炉供热的，其供热设备、设施，及供热管线均由物业管理企业负责维护、管理， 或由其委托专业供暖公司维护、管理； (二)采用集中供热的，其供热管线及供热设备、设施，均由集中供热部门负责维护、管理。 集中供热部门可将居住区内供热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等，委托物业管 理企业维护、管理。 第九条 居住小区内供气(包括煤气、天然气)、电话、路灯及相关设备、设 施、管线等，均分别由供气企业、电信和路灯管理部门各自负责维护、管理。 第十条 居住小区内环境卫生管理职责： (一)清扫保洁。通行公共汽车的道路，由所在地环卫部门负责；其它道路、住宅楼房周围及 绿地内、楼内公共部位等，由物业管理企业负责； (二)垃圾清运。将垃圾由垃圾楼(站)运至垃圾转运站或垃圾消纳场，由所在地环卫部门负责 ；将垃圾由住宅楼运至垃圾楼(站)，由物业管理企业负责； (三)公共厕所的清掏和维护。公共厕所的产权属于环卫部门的，由环卫部门负责：未办理产 权移交的，由物业管理企业负责，或由其委托环卫部门负责。 第十一条 居住小区内绿化管理职责： 居住小区内绿化的规划设计、建设施工、施工质量监督和竣工验收，由园林绿化部门负责； 树木、花草、绿地等的日常养护和管理，可由园林绿化部门委托物业管理企业负责，物业管 理企业接受委托的，应当接受园林绿化部门的业务指导。 第十二条 居住小区内交通安全管理职责： 居住小区规划红线内的机动车停车场(库)、非机动车存车处等交通设施，均由物业管理企业 负责维护、管理；发生交通事故或发现交通违章，报请公安交通管理部门处理；设立收费停 车场，由公安交通管理部门审核批准。 第十三条 居住小区内消防安全管理职责： (一)供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等消防设施，由供水部门负责维护、管 理，公安消防部门负责监督检查； (二)高、低压消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防栓以及防火门、消防电梯、轻便灭 火器材、消防通道等，由物业管理企业负责维修、管理，并接受公安消防部门的监督检查。 第十四条 居住小区物业管理企业和各专业部门应当忠于职守，认真履行 职责，密切配合。各项业务管理所需费用征收和使用，按照《北京市居住小区物业管理办法 》的有关规定执行。 第十五条 本规定执行中的具体问题，由市房屋土地管理局负责解释。 第十六条 本规定自发布之日起施行。 北京市居住小区接管综合验收办法 1995年8月22日 第一条 为加强居住小区接管综合验收管理，保证居住小区的建设达到规划 、设计和各项要求，根据国家和本市有关规定，制定本办法。 第二条 本办法所称接管综合验收是指，按照有关法规、规章和规范，对居 住小区规划、设计的执行，各单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套 设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。 第三条 本办法适用于本市行政区域内按照城市规划建设、配套设施齐全并 达到一定规模的居住区、居住小区和危旧房改建区(以下统称居住小区)的接管综合验收工作 。第四条 成立北京市居住小区接管综合验收领导小组，领导小组成员由 市市政管理委员会、市城乡规划委员会、市城乡建设委员会、市房屋土地管理局和各区、县 政府主管领导组成。领导小组下设市和区、县级居住小区接管综合验收办公室，市居住小区 接管综合验收办公室设在市市政管理委员会，区、县居住小区接管综合验收办公室设在所在 区、县市政管委或建委。 第五条 市属建设单位开发建设的居住小区，多家联合开发建设和单位自建 的总建设面积在10万平方米以上(含10万平方米)的居住小区，由市居住小区接管综合验收办 公室负责具体组织接管综合验收；区、县开发建设的居住小区和总建筑面积在10万平方米以 下的居住小区，由各区、县居住小区接管综合验收办公室负责具体组织接管综合验收。 第六条 居住小区接管综合验收工作，由规划、设计、建筑单位、房屋土地 、市政工程、供水、供热、供气、供电、园林、环境卫生、邮政、电信、公安、公安交通、 消防、商业、文化教育、人防、民政、公共交通、所在地区、县人民政府和街道办事处以及 小区管理委员会、小区物业管理企业等有关单位和部门共同进行。 第七条 居住小区的接管综合验收，必须符合下列条件： (一)所有建设项目严格按照批准的规划、设计和有关专业管理部门的要求建设完毕； (二)各专业主管部门对归口管理的建设工程质量验收合格，验收资料齐全； (三)建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部拆除清运完毕，达到场清地净； (四)具备实行封闭式物业管理的基本要求。 第八条 居住小区接管综合验收时，建设单位应当向居住小区接管综合验收 办公室提交下列文件副本： (一)规划部门最终批准的居住小区的六图二书(即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、 道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划 说明书和环境预评价书)； (二)小区内单项工程竣工资料、竣工验收核定单、竣工图纸(包括小区竣工的平面图、地下 管网图等)和技术档案资料等； (三)小区内房屋、公共服务配套设施等项目清单及产权归属证明； (四)《居住小区房屋情况汇总表》、《居住小区情况》(京房统制准字〔1994〕2号房统年10 、11表)。 第九条 居住小区接管综合验收程序： (一)居住小区建设项目全部竣工并通过各项工程验收后，建筑单位向居住小区接管综合验收 办公室提出小区综合验收书面申请书，并提交本办法第八条规定的文件资料； (二)居住小区接管综合验收办公室接到申请书和有关资料后，进行初步审查，并报请居住小 区接管综合验收领导小组审批。进行验收进，要听取建设单位对居住小区建设的情况汇报， 进行现场检查，全面鉴定和评价，提出验收意见； (三)经验收合格，由居住小区接管综合验收办公室出具《居住小区竣工接管综合验收报告》 、《居住小区各专业专项认定书》、《居住小区竣工综合验收认定书》等验收证明文件，并 报请居住小区接管综合验收领导小组进行审批，颁发接管综合验收批准书。 第十条 居住小区经接管综合验收合格并已办理交付使用手续的，建设单位 不再承担工程增建、改建和其它建设费用，但应对居住小区的重大工程质量问题负最终责任 。第十一条 居住小区接管综合验收合格后，建设单位应当按照要求将居 住小区的规划、建设有关文件及资料报送市、区(县)房屋土地管理局备案。 各区、县居住小区接管综合验收办公室，在每年年底将本区、县接管综合验收居住小区的资 料汇总，报市居住小区接管综合验收办公室备案。 第十二条 分期建设的居住小区，建设单位可申请实行分期验收。但分期验 收的规模不得少于一个组团规模，且相应的基础设施和公共服务配套设施必须基本满足居民 正常生活使用的要求，待工程全部竣工后再进行全面接管综合验收。 第十三条 居住小区接管综合验收不合格，要在接管综合验收办公室和各专 业管理部门分别监督下，由建设单位按规划、设计及建设规范的要求进行修改和补建，直 至合格；所发生的费用由建设单位自行承担。 第十四条 居住小区的建设违反规划，设计要求，市政基础设施和公共服务 设施不配套，不予验收接管。由规划、建设主管部门督促建设单位限期纠正，并在一年内申 请复验。 第十五条 居住小区接管综合验收过程中，各专业管理部门提出单项工程不 合格时，确属不影响小区整体使用功能的，由居住小区接管综合验收办公室协调解决或报请 居住小区接管综合验收领导小组决定。 第十六条 已全部竣工并交付使用的居住小区，视其规模情况，在一至两年 内必须申请接管综合验收。 第十七条 凡验收合格的居住小区，必须按照《北京市居住小区物业管理办 法》(北京市人民政府1995年第21号令)的规定，实行物业管理。 第十八条 本办法具体执行中的问题，由市政管理委员会负责解释。 第十九条 本办法自颁发之日起施行。 北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法 第一条 根据《国家计委、建设部关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收 费暂行办法〉的通知》(计价费〔1996〕266号)和《北京市居住小区物业管理办法》(北京市 人民政府令1995年第21号)，特制定本暂行办法。 第二条 本暂行办法适用于北京市行政区域内经工商行政管理机关登记注册 、市房屋土地管理局资质审查合格的物业管理单位对普通居住小区提供社会化、专业化服务 的收费管理。 物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房 屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、 修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。 第三条 市、区县物价局是本市居住小区物业管理服务收费的主管机关，负 责本行政区域内的居住小区物业管理服务收费的管理和监督。 第四条 北京市普通居住小区物业管理服务收费标准由市物价局会同市房屋 土地管理局制定；并将根据物业管理费用的变化适时进行调整。各物业管理单位应按规定的 标准执行。 凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务收费项目，其收费标准，由物业管理单 位与小区物业管理委员会或产权人代表、使用人代表协商，报市物价局和所在地物价部门备 案。第五条 《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权 人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人。按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居 楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。 物业管理单位受委托收取房屋租金的，应将所收房屋租金抵减物业管理服务收费标准中产权 人产纳的费用，不得重复收费。 普通住宅(甲类、乙类和一般住宅)与高档住宅的界定，按首都规划建设委员会办公室的有关 规定执行。 第六条 一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费；属一家产权的， 产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修缮定额结算。 产权人委托物业管理单位大修项目的，物业管理单位应每年收取大修费，大修费中更新改造 费和一般大修费各占50%；产权人未委托而发生大修项目时可按修缮定额结算。 物业管理单位要加强大、中修费用的管理，应按每栋楼单独设立账户，专款专用，不得挪用 。第七条 被评为部、市级优秀管理居住小区的，在有效期限内(两年)其 物业管理服务收费可在规定标准的基础上上浮10%—25%，可调整的项目为：(1)保洁费；(2) 保安费；(3)小修费；(4)公共设施维修费；(5)管理费。 第八条 居住小区内配套用房，属公益性的(如学校、医院等)，产权人、使 用人按本办法的规定标准交费。属经营性的，视其需要提供的劳务及使用公共设施的程度， 参照本办法规定的标准协商议定。 第九条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在 经营场所或收费地点公布。 物业管理单位应当接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督，并将各项费用的年收 支情况同时报市物价局和所在地物价局备案。 第十条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门规定的 收费项目和收费标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，不按规定交纳物业管理服务费的 ，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。 第十一条 物业管理单位已接受委托对居住小区实施物业管理并相应收取费 用的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用和项目。 对于物价部门已规定统一价格(收费标准)的项目，物业管理单位应按统一价格(收费标准)执 行或代收。 劳动部门收取的电梯检验费按市物价局京价(涉)字〔1989〕第170号文件规定执行，由产权 人交纳。 环卫部门收取的生活垃圾清运费按市物价局京价(房)字〔1997〕第186号文件规定，每户 每年21元由产权人交纳。 第十二条 本办法规定的收费标准中不含营业税。凡按国家有关规定需交纳 营业税的，物业管理单位可在本办法规定的收费标准基础上加应纳税金向产权人收取。 第十三条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由 物价部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。 对实行备案的收费项目，物价部门有权对项目设置不合理、标准过高的收费作出停止收费、 降低标准的决定。 凡有下列行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚： (一)越权定价、擅自提高收费标准的； (二)擅自设立收费项目、乱收费用的； (三)不按规定实行明码标价的； (四)提供服务质价不符的； (五)只收费不服务或多收费少服务的； (六)其它不执行本规定的行为。 第十四条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准 。第十五条 本办法由市物价局负责解释。 第十六条 本办法自1997年7月1日起执行。 《委托管理房屋收费标准》 (北京市房地产管理局)1994年7月 一、北京市房屋委托管理收费标准是依据本市房屋及设备管理的有关规定标准，房屋修缮 定额，以房屋及设备的基本完好状态为标准综合测算制定的。本标准分为“房屋经营管理” 、“小修服务费”、“房屋中修费”、“房屋大修费”、“小区共用设施维修费”、“房屋 及设备综合检验费”、“房屋测绘费”、“房租核定费”、“空房看管费”九部分。 二、本标准为指导价格，即在签定房屋委托管理合同时，其实际费用，由双方参照本标准商 定。单位内部核算房屋及设备管修经费，可参照本标准。 三、受托方参照本标准收取委托管理费的，其应承担的“主要业务”、“修缮范围”及应达 到的“服务标准”，均应符合本标准的要求。 四、受托方收取房屋租金的，所收租金应冲抵委托管理费。中修、大修及折旧项目可采取基 金形式按年计收，在委托管理期间累计使用，并按年度实际发生的工程费用结算。 五、本标准将根据“房屋标准”、“修缮预算定额和费用定额”等的变化，由市房地产管理 局进行调整。 (一)房屋经营管理费： 受托方主要业务： 1?组织接管房屋及设备； 2?计算房屋租金； 3?建立房屋管理账册、档案； 4?办理房屋进住手续，订立房屋租赁合同； 5?催缴租金； 6?办理更名、换房等手续； 7?组织房屋安全检查，制定房屋修缮计划； 8?负责组织住宅(甲、乙类)的安全保卫和公用部分的卫生保洁； 9?处理违约； 10?办理房屋撤管手续。 (二)小修服务费： 小修范围： 1?疏通下水； 2?修补地面； 3?找补抹灰； 4?顶棚维修； 5?检修门窗； 6?更换糟朽窗纱； 7?修自来水跑漏水； 8?修卫生设备； 9?修房屋电器零配件、更换局部老化电线； 10?检修垃圾道、烟囱； 11?汛前清扫屋面，零星补漏。 (三)房屋中修费： 中修范围： 1?房屋安全检查，雨季巡回检查、复查； 2?局部结构维修加固； 3?外墙板缝及屋面维修补漏； 4?房屋装修，设备一般损坏的单项维修； 5?水电管线局部老化更新； 6?定期对门、窗、雨落管及上、下水管道刷保护漆。 中修也可以根据甲、乙方共同确定的中修项目，实行定额预算成本承包。 (四)房屋大修费： 一般大修范围： 1?屋面大修和外墙板缝的大面积维修； 2?电线及上、下水管线老化更新，电表增容等一般性大修项目； 3?抗震加固； 4?综合维修； 房屋大修也可根据甲乙方共同确定的大修项目，实行定额预算成本承包。 (五)小区共用设施维修费： 维修范围：区内市政、道路、绿化、美化、上下水管网、化粪池、变电室等的维修。 (六)房屋及设备综合检验费： (七)房屋测绘费： 每平方米建筑面积收费为0?15元。 由专业测绘部门测量绘制1/200分户(套)管理平面图，包括管理平面图及面积对照表各两张 。 (八)房租核定费： 单项委托代计房租的费用每平方米建筑面积标准为0?20元或每户10元。 工作范围： 1?入户核对基本情况； 2?按户计算房屋租金； 3?建立“分户房屋收租记录”； 凡收取“房屋经营管理费”的，不再收此项费用。 (九)空房看管费： 每平方米建筑面积，每月收取0?10元。