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试述国家房地产的宏观调控政策今年对我国股市的影响?为何搞宏观调控那些政策 ?

来源:
时间:2024-08-17 12:10:37
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试述国家房地产的宏观调控政策今年对我国股市的影响?为何搞宏观调控那些政策 ?【专家解说】:无论采纳与否,都与楼主探讨下“房地产宏观调控政策”的政策导向,以及国家的意图,也就是说先回

【专家解说】:无论采纳与否,都与楼主探讨下“房地产宏观调控政策”的政策导向,以及国家的意图,也就是说先回答楼主第二个问题【为何搞宏观调控那些政策?】,如下: 首先我们从宏观经济的角度来论述,影响一个经济体发展因素,在此,即是“拉动经济发展的因素”。 这个不得不说到“三驾马车”,它们包括: 1.【投资】:这里说的是对实体经济的投资,例如投资在某某制造业,某某水利工程,而不是指诸如股票投资,债券投资,房地产投资等此类项目 2.【消费】:即是我们常说的“内需”,简单来说就是包括吃喝拉撒、享受品、服务等消费项目 3.【出口】:这里一般指“净出口总值”,它是由出口值减去入口值,所得出的 那么,房地产归属于以上三者哪一类呢?确切的说,它属于“消费”,只不过被延伸出类“投资”功能,就像之前大蒜一样,本来是消费品,因为求大于供,后来被人爆炒,变成不伦不类的“消费+投资”结合物,所以后来国家下力度打击炒风;又比如钻石,本来只是装饰品,后来变成了投资品。但说到底,房地产依然属于消费品项目。 好了,从以上我们明确了房地产的属性。其次,我们要从民生的角度来论述,房地产为什么到了“不得不调控”的地步的原因。 我们都知道一个国民的收入水平是有限的,假定他每月的收入值为100, 1.那么,当他把每月的收入的20%~40%,花费在房产上,很显然剩下的钱能够支持他非常潇洒地度日,剩余的钱能够支持购买衣服、奢侈品,吃上好饭好菜,甚至除外旅游等等,如此一来,经济项的【消费】被拉升,甚至【投资】和【出口】都被拉升,刺激着国民经济健康发展; 2.当他把每月收入的60%~80%都投入到房产中,这个时候就有点麻烦了,剩余的钱只能紧巴巴的度日,买衣服不舍得,旅游别指望,汽车更买不起,吃顿饭都得好好想想怎么省,自然就没有能力去支持经济的【消费】,更别提【投资】和【出口】了; 3.当他把每月收入的80%~90%以上都投入到房产中,这就出严重的问题了,试问,他已经完全沦落为“为房子打工”的地步,还得东凑西借的度日,如何有钱去“刺激经济发展”?这个时候是非常危险的,本来是用来为发展经济的钱,都流到房地产去了,可以说是房地产侵吞了实体经济! 4.最后,你没有想到的是,当把超过100%的收入(例如110%)投入到房地产时(此类现象可以参考香港的楼市发展史),也就是说当你的房子,变成了“负资产”的时候,这个时候经济铁定是要崩溃的!个中道理不言而喻。 综上所述,很明显无论是整个国家,或者是地方上要发展经济,都是不能以“发展房地产”作为带动的火车头,否则就会发展成“富人越富,穷人越穷”,并且实体经济会深受其害。因此,我们国家在意识到房地产正在侵吞实体经济的时候,下手搞了这些房地产调控政策。 回到第一个问题【房地产的宏观调控政策今年对我国股市的影响】,其实调控政策由来已久,不过1年多以前的政策显然是雷声大雨点小,又或者是“中央有政策,地方有对策”(地方政府因卖地等诸多收入,对房地产调控政策阳奉阴违),只不过今年严厉起来,让人觉得政策比较到位。 房地产调控政策首当其冲影响的自然是房地产板块的股票,但因为政策的指向是先从点再到面的(从试点一线城市再到二三线城市,最后有望推广到全国),所以我们看到一线地产商率先受到冲击而苟延残存,二三线地产商死灰未灭。以往因为政策的漏洞,以及地方上的各种制度弊病,导致地产商可以极少的启动资金拿地圈地,继而向银行贷款,再到卖楼花等手段,整个从拿地到卖楼的过程,可以说是干着稳赚不赔的买卖,环环相扣,完全是空手套白狼的操作模式! 但政策一来,过去的模式现在行不通了。地产商必须付出更多的钱,同时得让资金尽快回笼,否则任何一个环节卡壳,企业亏损乃至关门大吉都是正常现象。 如此一来,上市的房地产公司自然也就从弄潮儿,变成了市场的弃儿了(但这有个过程,不可能一步到位),杀刀正慢慢地从大地产商到二三线地产商头上移动。 据统计,今年的行业景气度调查,地产行业的景气值跌到90左右(100为线,高于100为景气度越高;低于100为不景气)。 因此而带来的影响,还有建筑行业(包括建筑公司、建筑材料商等,像水泥,钢材),以及一些大宗商品的交易(例如铜)。 我们都知道房子是用什么来建造的,以钢铁行业为例,我国的钢铁制造首先是被扼住“原材料价格”的咽喉,接着是高耗能低产出的行业特性,然后还遭遇房地产调控这“破事儿”,这个行业可以说是目前我国众多行业中比较“铁定不被看好”的行业之一。这个可以从股市上看到端倪。 当然还有水泥板块,稍好,因为建房子的少了,我还有国家大型建筑项目(例如水利,保障房)维持着,而且该板块区域性很强(也就是说广东的水泥不可能运到湖北卖,对吧),总有一点地方上垄断的味道,一息尚存,同样这个也可以从股市上看到水泥板块的股票正不上不下的走着。 还有更多的行业就不一一论述了,下面讨论下房地产调控对大市的影响。 我们都说政策正在“挤房地产的泡沫”,这个是毋庸置疑的,因为只有把这个大泡沫挤掉或者挤爆,钱才可以流向国民经济所特别需要的【投资】和【消费】项目。 特别是我国正进入“十二五规划”的时间,国家的经济导向主要是以“经济转型”为纲领。说到转型,什么型呢?也就是:把过去劳动密集型经济,转向发展为知识密集型经济。说到这个,其实我们正在走过去类似韩国日本的路子(区别是日本转了20年都没转过来,韩国转的比较成功)。未来经济的发展,必然是向着新能源,新技术,高端产业发展,但发展经济需要钱,从何而来?我的看法是:一是淘汰落后支持发展新兴(出台政策压制淘汰旧产能产业,扶持新的);二是拨乱反正(就是要干掉房地产这个带头捣蛋的行业,把钱抠回来干点正事)。 我们常说“股市是经济的晴雨表”,这句话不应该因为A股是“政策市”而有偏差。挤掉房地产行业的泡沫,能够使得国民经济向健康的方向发展,并且有利于民生(再不调控就不单是贫富悬殊的问题,而是民不聊生的问题了)。 房地产的调控政策,真正指向的是实体经济。资金(无论是正常渠道的资金,还是热钱)的流向总是有两个方向:一是安全的;二是能增值的。当楼市泡沫爆裂,资金自然会(部分或大部分)流向实体经济,实体企业只有获得资金的支持,政策的支持,才能定下心来发展(无论是发展新技术,还是发展渠道),而不是去放高利贷,做金融投资,炒房,因为做这些投资“无利可图”,而安心发展企业却是“有利可图”。 反应到股市上来,一家上市公司能持续健康的发展,持续的盈利,自然会受到投资者的追捧。市场总是能够发现哪些股票具有投资价值,哪些应该摒弃。那么,大的方向之下,虽然我国经济处于转型阵痛期,还有外围经济的震荡影响,但是总体而言我国股市还是以向上为主的。 则,在股市的行业选择上,应该具备长远的战略目光,远离夕阳行业的上市公司(例如房地产,钢铁等),即是短期他们的股价会有反弹迹象;趁低吸纳新兴行业的个股(例如新能源,环保等)。 综上所述,房地产宏观调控政策,整体而言对我国股市是一个“利好因素”。干掉这个“大蛀虫”不但可以省回许多“米”,更能让实体经济沿着规划的路线健康发展。
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