如何认识物权法第六章业主的建筑物区分所有权与物业管理的关系

　第六章 业主的建筑物区分所有权 

　　（司法考试解读：这里的业主，应是“民事行为”的主体；所谓“建筑物区分所有权”，语法上不太好理解，“业主的所有权”中间夹了“建筑物区分”，读不通。意思似乎是“业主的在建筑物中区分出来的所有权”。本法将其作为业主的民事权利，是“业主的”建筑物区分所有权。这一规定，就成了业主的一项法定权利。但是业主要这项权利有什么用呢？如何行使这项权利？有何相应的义务？业主在取得建筑物所有权时，所有权的内涵和外延还没有区分好吗？留着以后老是要区分？这不是自找麻烦吗？） 

　　第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 

　　（司法考试解读：“业主”是专用名词，可以用于单数，也可以用于复数。这里的“业主”是单数还是复数不明确，“专有部分”是指全体业主专有，还是指业主个人专有，就不好理解了。现实中业主在通过民事行为取得所有权时，在合同中对建筑物的专有部分和共用部分以及相应的权利义务都已经有过约定，如果约定不明，可以重新平等协商约定。这些权利和义务属于民事主体可以自主处分的部分，法律本可以不必多管。例如对某些共有部分，有的在购卖时就作了划分，归某些特定的业主占有或管理。有的在使用中形成了默契，某些部分就是由某些业主占有，大家相安无事。如果硬要强调共同所有共同管理，否定当事人之间的约定或默契，反而会产生矛盾，这不是自己找事吗？） 

　　第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 

　　（司法考试解读：建筑物有使用说明书，是合同的组成部分；物业管理有业主使用管理规定；国家对建筑物安全使用也有相关规定，业主均应当遵守，如果不违反以上规定，就是合法的，他人不应干涉。这里所谓“建筑物的安全”，“损害其他业主的合法权益”，没有边界。在墙上钉一根钉子也可以说是“危及建筑物安全”；在家里放音乐声音大一点，也可以说是“损害了其他业主合法权益”，这就是没有底了。） 

　　第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 

　　（司法考试解读：如果不是法定的民事权利义务，可以由当事人在平等自愿基础上自主约定，只要符合有效条件，法律就不加干涉。对共有部分的权利义务，当事人如果没有自主处分的权利，是对公民民事权利的限制，这样规定似乎缺乏法律依据，法理上也说不通。） 

　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 

　　（司法考试解读：这里的转让，应是完整的产权转让。转让的权利和义务这要看产权登记证书上的内容，由不得当事人自己做主。产权登记证书载明的相关权利和义务当然要一并转让，证书上没有的，这里规定了也没用。另外，对已交或欠交的物管费、水电费，有线电视费，垃圾费，电话费等是否转移要另行约定。如果是部分产权转让或物权的部分“内容”转让，如用益物权转让，本法没有规定，是不允许还是可以由当事人自己约定，只能等以后的司法解释了。） 

　　第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 

　　（解读：建筑物区划范围，应是开发商规划许可证和土地使用证载明的区域，也是物业管理的范围。内部的设施哪些属于业主共有，应当反映在购房协议和物业管理规定中，其中用于经营性的设施，其管理权限和收益分配风险承担，应有专门的规定，不是一句话能说清的。区划内的绿地，是经规划设计确定，经开发建设形成的法定公共设施，法律应规定不得属于个人所有，否则绿地很可能被分割占有破坏。） 

　　第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 

　　（解读：物业管理中，有行政管理法规规定的，应按法规办；属民事主体自主决定的权利，应由民事主体平等自愿协商约定。区划内车辆通行停放及外来车辆进出等，应在制定物业管理规定中明确。有的小区不准外来车辆进入，不准小贩进入，成了国中之国，民事主体是否有权为自己设定这类权力？） 

　　第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 

　　地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 

　　（解读：业主“可以”设立业主大会，那么意味着也可以不设。如果不设或没有设时，如何处分业主的民事权利？政府有关部门的指导和协助是否属行政职能和法定义务？如果是行政职能，则不属民事法律调整。） 

　　第七十六条 下列事项由业主共同决定： 

　　（一）制定和修改业主大会议事规则； 

　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施； 

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 

　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 

　　（解读：“改建、重建建筑物及其附属设施”，业主共同决定也没有用，必须经过行政批准。“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，也是办不到的，如果占建管物面积大的业主和占人数多的业主意见不统一，那就永远别想办事。另外，根据某些专家的解释：“我的财产我做主”，只要有一户业主不同意，决定就不能实施。例如业主大家都同意增设一条燃气管道，但是某一业主就是不允许管道从他家穿过，你说怎么办？是不是“为了公共利益”，可以“征用”他家的一条通道或者设立一项 “地役权”？可是与“风能进，雨能进，皇帝不能进”的理论符合吗？） 

　　第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 

　　（解读：住宅能否改成经营用房，属于住宅的行政管理。住宅改为经营用房，应当有条件的限制。不具备条件不能批准；具备了条件，就应当批准。利害关系人的权利范围也应当有所界定，如果符合环保卫生规定且不影响相邻关系，利害关系人就无权反对或反对无效。如果没有限制，只能取决于利害关系人的意志，那么势必会产生矛盾和激化矛盾，行政管理机关不管不问，那么要你这个机关又有何用？） 

　　第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 

　　（解读：这与本法的物权理论不符，与“我的财产我做主”精神不一致，业主大会或者业主委员会的决定是民事行为，对业没有强制约束束力，业主可以不执行。这一条只说“具有约束力”，没有说有强制措施，那么约束力如何保证？如果要强制，法律根据何在？） 

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 

　　（解读：应当反过来说，业主对业主大会或者业主委员会作出的决定有权不予执行，如果业主大会或者业主委员会或其他业主对业主不执行决定有异意，或者认为侵犯了自己的合法权益，可以向法院请求予以强制。否则又是违背了物权理论。） 

　　第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 

　　（解读：这要看维修资金的来源，如果是业主交纳的，业主有共有权，如果是其他来路，则要视情况而定，不能一概而论。如果业主交纳的钱已经进入物管企业，则成为物管企业的收入，是物管企业的所有权，业主只有知情权。业主交纳的物业费中是否包括维修金，应事先约定明确。维修有日常维修，易损部位正常周期性保养更换，一般事故维修，意外事故维修，不可抗力灾害维修等，哪些费用包括在业主交内的物业费之内，哪些不包括，事先要有公示和约定。维修的部位和事项也要明确的界定。对于法定维修事项发生的费用，业主有必须分摊和交纳的义务，业主不能以与己无关而拒绝承担。而承担维修费管理的物业管理企业或维修企业在建筑物损坏，造成业主损失时，必须承担相应的法律责任。例如水管爆裂漏水造成业主财产受到损害，物业管理不能推给开发商或承包商，物业管理接收管理应视为对该建筑物质量的认可，如果确属质量问题，也应由物业管理向开发商索赔。这里面涉及的法律关系十分复杂，就不多说了。） 

　　第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 

　　（解读：除了“按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”之外，还应当有“按照受益情况分摊”的情况。例如某一单元的下水管道堵塞，疏通费用就应当由该单元业主承担，而与该楼其他单元的业主无关。这一条说到了收益的分享，但没有说风险的分担，如果没有约定和约定不明，风险按面积分担合理吗？） 

　　第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 

　　（解读：当业主超过一定数量时，业主自行管理是不现实的，法律应对自行管理和委托管理以及谁有权接受委托管理等做出明确的规定。） 

　　对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 

　　（解读：建设单位与物管之间原有的合同怎么办？应当是有法定事由才能更换，如物管未能履行合同的义务。） 

　　第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 

　　（解读：应是遵照合同的约定履行自己的义务并承担相应的责任。） 

　　第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 

　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 

　　（解读：上述行为有的属于违反道德，有的属于违反行政法规，有的属于民事侵权或者违约，有的可能涉嫌触犯刑法，应分别加以具体处理。业主对侵害自己合法权益的行为，也不仅是可以依法向人民法院提起诉讼，还有多种解决途径 可供选择。解决民事纠纷的方法中，调解是必不可少的，前面关于物权保护中已有规定，这里不应避而不提。） 

　　总结一下对本章的解读。本章是“业主区分建筑物所有权”，但具体条文大半是物业管理。条文中该说的没有说到，没用的倒说了不少，有的条文明显与物权法理论相佐，是对“私有财产神圣不可侵犯”理论的否定，与本法通过前的某些宣传大相径庭。