新能源大时代，土地正成为资源被“中间方”高价转租！

在轰轰烈烈的新能源大潮流下，与其相关的资源价格均在被持续推高。不仅光伏产业链的价格水涨船高，土地正成为光伏电站建设的瓶颈之一，土地的应用瓶颈一方面体现在持续收紧的光伏电站用地用林用草标准，国家层面和地方领域均相继出台了光伏用地政策，明确要求保护耕地、林地、严控能源项目用地。另一方面，土地成本也在不断推高，土地正成为资源被高价转租，由此引发的用地问题在不断推高光伏电站的非技术成本与用地风险。

“中间商”推高光伏电站用地成本

近两年，光伏电站用地屡屡被曝在媒体风口上，相关爆料大多以毁林毁田作为由头，但是从媒体舆论发酵之后相关部门的督查结果来看，项目手续大多齐全，并不存在事件曝光中存在的问题。

以河北某项目为例，光伏們从公开渠道查询到该项目的土地租赁协议。根据协议，项目公司分别与该镇五个村的村民居委会签订了土地租赁协议，共租赁土地3700亩，租赁期限为20年。2021年土地租金为1200元/亩/年，按照每5年涨100元/亩的价格最高至1500元/亩/年。协议明确，各村委会要负责解决租金与村民、牧民收到款项不一致以及村民擅自涨价引起的纠纷等等。但是根据一份在网络上流传、未签订土地租赁合同文件显示，“已经流转土地由村委会统一经营，流转期内按照每亩每年660元返还被流转农户”。

这意味着，农户拿到的土地租金仅为合同价格的一半。无独有偶，光伏們从一位电站投资从业者吴测(化名)那里了解到，该从业人员所在公司的一个位于山西的光伏电站项目，项目公司以660元/亩/年的价格承租，但最终到村民手里只有60元，“这个项目是个例，土地形态为采煤沉陷区，虽然土地性质有林地的问题，但对于农民来说也没有耕种价值，早已经荒废。但是，赚取土地差价在全国已经成为常态”，吴测补充道。

根据吴测介绍，“项目公司和村民之间一般有一个土地转租方(土地资源方)，转租土地给项目公司。比如，土地转租方从当地村委或者乡政府承租土地价格为600元/亩，但是转租给项目企业的价格就涨到1200元/亩，而村委或乡政府从村民手里流转下来的土地租金则为300元/亩。所以项目公司花1200元承租土地，而到村民手中可能就只有300元，这其中900元的差价，一部分(600元)被土地转租方赚走，一部分(300元)被村委或者乡政府赚走。

“一般来说，土地资源方应该是拿大头的”,吴测补充到，“很多土地资源方都有千丝万缕的关系，所以土地转租方可以用低价圈地，再抬高土地租金，以几倍价格转租给项目企业。如此一来，土地资源方拿大头利润，乡政府或村委再剥掉一层利润，留给村民的便寥寥无几，到村民手中的租金至少被打折了50%以上。”

实际上，随着新能源开发热潮的兴起，这样的问题不仅仅存在于一个地方，光伏們了解到，包括海南、内蒙古、云南、山西均有此等现象。另一位行业人士任明(化名)告诉光伏們，去年上半年他在海南调研发现，真正的“地主”没有几个，全是“二道贩子”无形中把土地价格抬高，2020年上半年租金是350元/亩/年，下半年涨到500，2021年变成了600-900/亩，一些地区还额外收取费用，让项目企业交钱，才能办理相关配套手续。

同样的事情在内蒙古也层出不穷。任明告诉光伏們，随着第二批风光大基地项目规划的下发，很多内蒙古当地的资源方提前在靠近特高压、升压站的地方圈地，有的甚至圈掉几十万亩的土地。原本几十块钱可以租下来的土地，经过土地转租方转手涨到一百多，直接推高了光伏电站的用地成本。

2020年云南省启动了3+8风光电站招标，吸引了诸多的投资企业参与，在最终公示的投资商中均为央企或者地方国有企业。在云南这次间隔数年重启的新能源招标潮下，光伏用地价格也水涨船高。

有知情人士向光伏們透露，云南有大量囤“地”居奇从而推高光伏用地价格的情况存在，以最初租金的2-3倍转租给投资商，已经成为云南省的常规操作。在这一批3+8项目的实施中，有中标企业透露，“个别地块的土地租金高达2500元/亩，其中有一些土地还分散不成片，给电站用地工作带来了很多问题。”

光伏电站开发环境持续恶化

在产业链持续涨价的当前，光伏电站投资亦面临诸多非技术成本的挑战，土地便是其中的一大难点，而土地转租方囤积居奇让原本就不明朗的光伏电站开发环境变得愈发恶劣。用地成本不断飙升、产业配套蔚然成风以及近期土地政策的收紧，新能源电站投资正面临重重难关。

“光伏电站用地成本越来越高，西北戈壁的土地租金已经300-400元/亩/年了，并且要求25年一次性交纳”，某行业资深人士告诉光伏們，平价时代，非技术成本占比在不断的上升，从以前的3%左右上升至百分之十几了。这并不是个例，光伏們了解，在30·60目标下清洁能源装机开发大跃进的热潮中，部分东部省份的光伏用地租金飙升至2000+元/亩/年。

除了用地成本上涨之外，光伏用地还面临着土地性质以及税收的问题。“城镇土地使用税、耕地占用税没有一个统一的规定，每个地方的政策都不一样，有的地区甚至没有明确的规则可以参考，导致项目收益率面临着巨大的政策风险”。由于各地没有统一的用地税收标准，不少地区肆意征税要价，电站收益率颇受挑战，业主有苦难言。

实际上，用地问题已经困扰光伏电站投资多年，但是进入平价之后，光伏用地成本的攀升甚至已经成为项目的“生死线”，不断上涨的土地租金、规则不明确的土地两税都给徘徊在收益率底线的光伏项目投资带来了阴影。“电价、土地、光照，平价项目投资收益率能不能达标，这基本是三个决定性的因素”，另一行业资深项目开发人士告诉光伏們。

关于土地的成本，除了租金，还有耕地占用税、城镇土地使用税以及青苗补偿、场地平整、复垦费等众多细项。根据某项目测算数据显示，建设在未利用地、一般农田的某100MW光伏电站项目，非技术成本占比达到了15%-19%。除了土地之外，电网接入也是非技术成本中占比最高的一个部分。

再者就是，反反复复提到的产业配套问题也一直无解。根据光伏們统计，2021年以来包括云南、广西、湖北、贵州、宁夏、青海、安徽等省份均提出了产业配套指标。不少地区白纸黑字要求增创收、必须使用当地设备等，以及上千万、上亿的配套金额给新能源投资带来了巨大压力(可点击查看光伏們此前报道《产业配套：投资商与制造业被迫捆绑的“无解”困局》)。

面对热火朝天的新能源项目开发浪潮，业主们却没有表面看到的那般风光无两。虽然国家多次强调不得将配套产业作为项目开发建设的门槛，不得以资源出让、企业援建和捐赠的名义变相向项目单位收费，但是一道道成本、土地、产业配套障碍，还是将光伏电站开发引向了偏路，光伏电站开发环境持续恶化，并遭受着前所未有的多重挑战。