深圳工业园区“工改工”到底怎么样了？

深圳城市更新实践到今天，工改居、工改商、城中村改造等优质项目所剩无几，在政策层层加码的背景下，工改工类城市工业园区更新项目将何去何从？

据预测，未来10年，深圳工改工入市的工业园区楼宇面积将超过3000万平方米，而同期入市的商业办公物业将超2000万平方米。

深圳工业园区“工改工”政策往事

深圳城市更新“工改工”政策演变经历了三个阶段。

第一阶段2007－2012。2007年，深圳市政府出台《关于工业园区升级改造的若干意见》，提出加快产业结构优化升级，坚持“产业第一”，加快推进旧工业园区升级改造，促进节约集约用地的发展思路，从此拉开了深圳工改工的序幕。

2008年，《深圳市工业园区楼宇转让暂行办法》颁布实施，规范工业园区楼宇分割转让条件和交易规则。

2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》发布。至此，深圳成为全国首个对城市更新立法的城市，城市更新工改工项目的实施也因此逐步走向规范化。

第二阶段2013年－2017年。2013年深圳颁布“1＋6”系列城市更新政策，鼓励工改工，对产业用地供应机制、创新型产业用房、地价测算、工业园区楼宇转让等内容系统化明确，标志着工改工进入快速发展阶段。

第三个阶段2018年－至今。2018年6月，深圳市政府发布《深圳市综合整治旧工业园区升级改造操作规定（征求意见稿）》，鼓励旧工业园区进行综合整治。

其后深圳陆续发布《深圳市工业园区块线管理办法》、《深圳市工业园及其他产业用地供应管理办法》（修订稿）等一系列严控政策，表明要严控工改用途以及实施工改工全流程产业监管，工改工回归产业升级本质。

“工改”成为项目投资首选

数据显示，截至2018年12月31日，深圳市已列入计划的工改工项目共计165个，占总城市更新项目22％；拆除规模共计约862．8公顷。其中，2018年计划项目数量及规模最高，数量为42个，拆除规模为283．5公顷。

截至2018年12月31日，深圳市已通过实施主体确认的工改工项目共计43个，拆除规模合计121．3公顷。其中，2018年实施主体确认项目数量最多为13个，2016年拆除规模最高为25．8公顷。从已通过实施主体确认的数量来看，工改工项目占所有城市更新项目的比例上升趋势较明显，占城市更新项目总数量的17％。

目前“旧工业园区改造”已经成为投资城市更新项目类型的首选，占比高达37％。在这一改造中，工改工占比高达39％。

申报工改工的开发主体也已经发生了极大的改变。截至去年年底，深圳市更新单元计划立项的工改工项目共计165个，申报企业类型中非房企占比54％，房企占比34％。

非房企共89家，其中制造业占比30％，批发零售企业占19％，金融服务业和信息持术服务业各占9％，其余包括建筑企业、道路运输企业以及医药生物企业为主导。而房企主要是民营非上市企业进行工改工投资，占比高达65％，其余为国企。

截至2018年12月31日，从深圳各工业园区已批更新单元计划工改工项目、已批更新单元规划工改工项目、确认实施主体工改工项目数量对比可得，宝安、南山、龙岗的工业园区项目最多，该三区的工业园区工改工项目城市更新需求较高，南山工业园区项目的推进力度较大。