地产商跨界医疗为何遇阻：恒大健康改名，万达广州退地

不久前，恒大集团旗下港股上市公司恒大健康发布了改名公告：“鉴于新能源汽车已经成为恒大健康产业集团最重要的业务，拟将公司更名为恒大汽车。”

恒大健康有健康管理分部和新能源汽车分部两大业务架构。在经济学里，企业为从事某项经营活动而放弃另一项经营活动的机会被叫做机会成本。恒大做出此调整的机会成本是非常明显的，内部只有大健康和汽车两大业务，选择一个优先，另一个则必然滞后。

本次更名的背后，虽然不一定是恒大健康在大健康产业遇挫，但反映了其业务重心的调整，即从大健康产业转向了新能源汽车。

在早些年，特别是在2013年之后，各大房企纷纷或高调或低调的宣布跨界医疗。据不完全统计，截止目前已有近40家房企进入了大健康产业，并有相应布局，碧桂园、恒大、泰禾集中于建造医院和产业园区，万科、绿城偏重社区医疗和家庭医疗．．．．．．

高负债，高周转，故意空置，高调宣传．．．．．．在地产业雷厉风行数十年的巨头们是否在大健康领域复制了他们的地产“炼金术”？它们在怎样探索“地产＋医疗”的模式？

地产业转型，相中医疗8万亿蛋糕

在2014年的某财经论坛上，地产大佬冯仑讲了这样一通话：“大健康这股风比房地产大，下个五年约有20万亿。”

他将房地产和大健康产业进行对比。房地产行业现在一年的销售面积大概是七万亿，其中住宅大概占80％，五年大概也就25万亿，“而医疗健康产业未来一定是比房地产还要大的一股风，过去房地产行业的这股风吹起来很多房地产行业的猪，今后大健康产业的这股风会吹起什么样的猪呢？”

在冯仑讲这通话之前的一年，他执掌的万通地产其实就已经开始在大健康产业布局，刚开始的动作是在西安做医疗产业园区。

2013年，地产行业经历了在当时算得上是一个大的转折点，行业遭遇了严厉的宏观调控。2月20日，国务院常务会议上，研究部署继续做好房地产市场调控工作，并确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。随着“国五条”各地及各项细则出台以后，热闹的市场一时平静了下来，各大房企们“主业”遇冷，开始尝试多元化的转型。

同年10月，国务院出台了《关于促进健康服务业发展的若干意见》，文件明确多元化的办医格局，提出2020年产业总规模要达到8万亿的目标。

在政策方向标的指引下，各大房企们瞄中了医疗这块8万亿的蛋糕，并开始了大举动。

万科宣布与上海新虹桥国际医学中心、复旦医疗产业投资公司等共同斥资总计2．5亿元建设复旦万科国际儿童医院；

绿景控股发布100．5亿元定增预案，公司将所募资金用于建设4个实体医院，1个医学中心即肿瘤精准医学中心，2个健康平台；

万达宣布将总投资150亿元，在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院。

．．．．．．

截止目前，据不完全统计，已有近40家房企在医健产业有所布局。

（部分知名房企进入医疗的时间和主要布局领域）

在跨界医疗的近40家房企中，大家都倾向于做重资产模式，无论是自己拿地和第三方合作建医院，还是在楼盘里或单独选址建康护、养老中心，每项业务皆投入不菲。

现在回过头去看，地产商们大手笔的入场，结局却并非完美。

在2019年8月，绿景控股发布发布重大资产重组进展公告称，尚有3174．8万元股权转让价款及逾期支付产生的违约金未收回。这笔股权转让款是绿景控股出售医疗资产的款项。

在今年，恒大健康改名，将“健康”变更为“汽车”，万达当初在广州拿下建医院的地块也悄然出售。

医疗圈内，这些还是浮在水面上的线索，跨界医疗的其他房企们更多的是寂寂无声。

接下来，本文将以在医疗领域投入最大的恒大和万达为例，细看其业务和模式。

借款628亿，恒大在全国建养老基地

2015年，恒大健康就已在香港联交所主板上市。

恒大健康是以健康养生谷项目开发建设为载体，以会员制为服务模式，提供多层次分级医疗、全龄化养生、高精准健康管理、多元化养老等服务的综合大型健康产业集团。

旗下最重要的业务布局是“恒大·养生谷”，通过整合国内外优质医院、养老院资源，力图打造出国内高规模、高档次的健康养老养生基地。目前在全国共建了23个这样的养生谷，主要借鉴了美国太阳城、德国阿尔伯蒂纳、日本港北新城、荷兰生命公寓等全球大型养老社区的经验，给老龄用户提供了专业护理、日间照料、康复理疗等全方位的医疗服务。

除了建养老养生基地，在三医领域，恒大健康也有很多布局。

在医疗方面，恒大健康携手国内外各地医疗机构，共同打造高端医疗服务体系，构建以高端国际医院为引领，各地恒和医疗平台及国内知名三甲医院为支柱，以社区医院为基础的多层次分级医疗体系。

在医院方面，恒大健康投资建立了博鳌恒大国际医院（布莱根和妇女医院在华唯一附属医院），整合国内外资源，在“布莱根式”模式下运营，提供国际范围内的健康医疗服务，如开展乳腺癌等多病种治疗。

依托先行区的政策资源优势，通过博鳌公共保税药仓，引进国际已批准但国内暂未上市的抗肿瘤新药，并为患者制定个性化治疗方案；充分整合国内优质医疗资源，分别与上海复旦大学附属肿瘤医院、海南医学院第一附属医院、中国干细胞集团博鳌干细胞医院等知名医疗机构联盟。

（图为恒大健康官网展示的博鳌恒大国际医院）

此外，恒大健康还在积极筹集三亚恒大妇女儿童医院，一所定位于集医疗、预防保健、康复于一体的现代化三级妇儿专科医院。

在医药方面，依托博鳌公共保税药仓，以先行区医疗机构为终端，恒大健康从英国阿斯利康、德国默克、瑞士罗氏、瑞士诺华等国际知名原研药企引进多种特许药品，让国内患者不用出国门就可使用国际前沿创新特许药品。

以养生谷这样的实体空间作为基础载体，加入“三医”资源，不断往上叠加所有可能的资源，这就是恒大健康业务布局的本质模式。

这些在恒大健康内部全划归于健康管理分部。据2019年财报披露，恒大健康2019年营收为56． 36 亿元人民币，同比增长79．88％。年度健康管理分部的营业额大幅增长主要原因是“恒大·养生谷”的收入从2018年同期人民币31．2442亿元上升到49．4847亿元，增幅达58．38％。2019年新能源汽车共取得收入6．605亿元，主要来自锂电池的销售收入。

对于未来，恒大健康还有着宏伟的规划：

养生方面，2020年将面向社会开放至少11个养生谷四大园、4个大型医养综合体和4个旅居公寓，在全国各地多点布局健康医养展示体验中心，推动养生谷特色养生服务体系的全面落地。

在健康管理方面，进一步整合国内外优质健康管理资源，借鉴并引进国际先进的慢病疾病管理、健康诊疗等服务模式，提升养生谷运营服务能力。随着“恒大·养生谷”布局全国，加快高精准健康管理服务的优化与落地，打造国内专业健康管理服务的领先品牌。

养老方面，立足全国养生谷项目，进一步加快恒大特色养老服务体系的全国布局。携手日本株式会社礼爱，预计2020年底实现西安恒大养老院正式投入试运营，打造首个养老标杆项目，并以西安恒大养老院为试点推动机构养老服务的全国布局；立足全国恒大社区，进一步推进居家养老、社区养老服务试点工作，推动恒大健康特色养老服务体系的全面落地。未来将与金融、旅游、互联网等多领域展开合作，拓展更多会员，为更多人群提供健康服务。

在整个医疗服务网络上，恒大健康还将引进更多的健康医疗产品，打造以各地“恒大·养生谷”为基点，集医药器械、保健、养生养老产品于一体的供应链平台。

恒大在做着一个很大的健康梦。

然而，这样的梦，付出的代价也很明显。2018年恒大健康的借款总额仅为149亿元，到2019年时，这一数字已猛增到628亿元，同比增长了4．2倍。截止2019年12月31日，恒大健康的资产负债比率为67．26％。

万达退地，千亿大健康投资出空

万达高调进军大健康产业的画面似乎犹在昨日。

2016年1月，万达集团与英国国际医院集团（IHG）在北京签订合作协议并宣布，万达将总投资150亿元，在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院，由IHG运营管理并使用IHG品牌。

其中，上海英慈万达国际医院将投资80亿元，拥有床位1000张；成都英慈万达国际医院将投资50亿元，拥有床位500张；青岛英慈万达国际医院将投资20亿元，拥有床位200张。

当时，这笔钱在医疗行业可谓巨资，是中国企业在医疗行业的最大一笔投资。

（图为当时的签约仪式现场）

万达集团董事长王健林接受媒体采访时说：“引进顶级综合性国际医院是万达在中国的创新，不仅满足高端人群对健康医疗的需求，也使所在城市医疗水平达到国际一流，带动中国高端医疗水平提升。”

此后，万达继续在医疗行业挥金如土。2017年4月，万达集团与成都市人民政府签订战略合作备忘录，双方协议将耗资700亿元，打造一座世界级的医疗产业中心。

2017年8月2日晚间，万达新成立了大健康集团的消息一度成为许多媒体的头条。当时在万达集团既有的四大产业集团（万达商业、万达文化、万达网络、万达金融）之外，新成了一个万达大健康产业集团有限公司，并将医疗事业部并入大健康集团。王顺出任万达集团股份有限公司副总裁兼万达大健康产业集团总裁。

2019年1月，在青岛举行的年会上，万达集团董事长王健林提出正式全面进军健康产业，明确万达大健康将以医院为核心，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体，走创新健康产业新模式。

王健林在年会报告中对万达大健康产业规划布局提出了具体方向：2018年内在广州、成都等5个城市的大健康国际医院全部落地，至少3个项目开工建设。尽早完成单个国际医院管理合同模板，设计一流的花园式国际医院，反映全世界最新研究成果，建成智慧医院。

王健林表示，近年来万达推进轻资产战略聚焦优势产业，对一些非优势产业采取了退出瘦身的策略，但万达对不是传统产业、科技含量高、又看准了的新兴产业，还是要全力推进。大健康产业就是万达重点突破的战略产业。

万达的健康梦同样很大。然而，伴随着整个万达集团的“轻资产”战略转移，也走上了“卖卖卖”之路。

2020年2月25日，广州开发区规划和自然资源局以挂牌方式出让黄埔区YH－A3－8地块的国有建设用地使用权，计划于3月27日限时竞价。该宗地总用地面积133252平，用地性质为医疗卫生用地、交通场站用地、商业用地兼容其他服务设施用地、兼容社会停车场用地。起拍总价154683万元，折合楼面价约3464元／平。

该宗地在2019年5月20日，被万达集团以底价拿下。而现在随着地块的重新出让，预示着万达已退地。

2020年3月，据界面新闻报道，万达大健康集团旗下总裁一职已空缺许久。

总结

2020年1月1日，财经作家吴晓波照例举行了跨年演讲，当晚他讲了这样一段话：“放眼望去，中国改革开放40多年所累计的巨额财富，有很大比例掌握在60后和70后一代。在未来的十多年里，这批人将要迈入夕阳红岁月， 10年后养老产业将替代房地产产业成为“天字第一号大产业”。

2月，随着疫情爆发等因素的叠加，大健康再次成为最令人瞩目的行业。几乎所有一线的VC投资机构都将投资重心放在了医疗健康赛道，投资比重一度上升到35％以上。

这意味着，地产商们其实押对了赛道。

但是，缺乏专业壁垒，门槛高、投入大、回报慢，或许是地产商在医疗健康领域难以适应的地方。

对于医疗健康行业来说，一开始就建医院，大手笔投入，做重资产模式，如果没有耐心，花不起时间，可能等不到最终模式的证实或证伪，项目容易半途而废。从美国太阳城养老社区、德州医学中心、迪拜健康城等世界知名“地产＋医疗”的模板来看，它们通常是以健康城、医学城、大型养老综合社区等为空间载体，推动健康产业集群发展，形成健康服务产业和临床医学产业高地。无不例外，它们都经历了较长时间的发展，有的还是“百年老店”。

扎根医疗健康行业的本质，背后需要的是耐心和时间。

若干年后，回眸望去。

大江大河，滔滔一片潮。

作者：樊鑫