物业管理主业动能不足，彩生活联手京东杀入快递柜领域

“投柜率达60％即可超过原场租收入。”

作者：苍穹编辑：tuya出品：财经涂鸦

据公司情报专家《财经涂鸦》消息，彩生活服务集团有限公司（简称“彩生活”，01778．HK）于8月18日晚间公布截至2020年6月30日止六个月未经审核的中期业绩。

财报数据显示，期内彩生活总收益由2019年同期18．12亿元减少1．8％至17．79亿元，拥有人占溢利较2019年同期2．16亿元增加9．5％至2．36亿元。于2020年6月末，彩生活总债务余额为22．52亿元，资产负债率下降0．9个百分点至55．9％，同期合约管理总建筑面积为5．64亿平方米。

彩生活利润表（来源：半年报）

但与同行动辄50％以上的营收、净利增长相比，彩生活这份半年报着实黯淡不少。顶着“物业第一股”的光环，彩生活的实况与地位并不等同，且在激烈竞争之中日趋处于弱势。

别人家的荣耀

2014年彩生活成功在港上市，打开内地房企拆分物业板块上市的闸门，而今港股内地物业公司已达27家。作为首个吃螃蟹的物管企业，彩生活在资本市场上并没有得到“公平”待遇，股价长期处于低迷状态。

根据富途APP，8月18日彩生活股价收报于4．45港元，相较IPO发行价3．78港元累计上涨17．7％，而在该日股价涨幅就达10．7％。年初疫情使得物管价值再次挖掘，彩生活股价却呈现U型走势，最终只能与年初持平。反观行业，年初以来港股物业板块累计涨幅近70％。

更让人困惑的是，彩生活的估值一直处于行业末端位置。目前彩生活的静态市盈率为11．8倍，在港股上市物业公司中仅优于中奥到家的10．79倍，远远不及行业平均的54．24倍。与之而来的结果，彩生活市值尚且不足与其规模相当的碧桂园服务的二十分之一，后者以1421亿港元的市值雄踞物管行业榜首。

惨遭投资者抛弃，这与彩生活暴露出来的业绩增长乏力、业务模式受到质疑因素相关联。

彩生活毫无疑问是业内在管面积最大的一家。截至2020年6月30日，彩生活管理的社区数量达到2850个，其中已经产生收益的合约管理总建筑面积达到3．64亿平方米。而在2019年末，几家头部上市物企，譬如碧桂园服务、雅生活、保利物业的在管面积均在3亿平方米以下。

物管行业规模为大，在看到彩生活存量庞大的同时，也需关注增量的微弱。相较2019年末，上半年彩生活的合约管理面积只增加163．2万平方米，相当于逾5亿平方米的总合约管理面积增长不足1％。更有甚者，其管理的住宅社区个数相较去年末减少13个。

彩生活管理面积情况（来源：半年报）

这可以从彩生活的低价开拓市场策略进行理解。低价意味着效益低下、盈利微薄，也暗示客户忠诚度并不够强。2019年年度业绩会彩生活曾有透露，整个集团平均物业费价格只有1．15元，管理费0．8元以下的项目还存在150个。

基于上述原因，彩生活的财务业绩未能有很大起色。2015－2019年其的营收增速分别为112．63％、62．09％、21．36％、121．7％、6．4％，同期归属于控股股东的净利润增速分别为15．63％、11．49％、70．76％、51．26％、2．79％，营收和净利润均在当年创下历史最低水平，2020上半年表现不佳只是延续此前的节奏。借助科技力量

作为国内率先提出“互联网＋物业”“智慧社区”的社区服务运营企业，彩生活积极拥抱互联网带来的新兴技术、深化大数据、人工智能等技术的应用，并注重智能设备的投入，寄希望以此推动效率的提升，实现高品质的物业管理服务。

如其提出［北斗七星］战略，通过对E停车、E电梯、E能源、E保洁、E装修、E缴费、E投诉七大功能的订单化改造，初步实现物业管理服务全流程的拆分；再如打造社区服务的线上平台彩之云，以此实现缴付物业管理费、通知及投诉等功能的线上平台化。

截至2020年6月30日，彩生活生态圈注册用户数增加至约3770万人，其中生态圈活跃用户数增增加至1670万人。增值服务收入累计1．52亿元，毛利率保持在94．4％的高位，贡献溢利30．8％。

而在2019年7月19日，彩生活与京东及360．com达成协议，据此以5．22港元／股的价格分别向其增发7114．9万股和2295．6万股。该等交易于2019年内完成后，两者持有彩生活的权益总额在扩大的股本中分别占比5．00％和3．05％。

按照协议，彩生活将与京东在社区新零售、前置仓设置、物流配送、平台体验优化等方面有广泛的合作空间；同时，基于360．com在核心安全领域的技术积累，彩生活将与其在安防、大数据、物联网、人工智能等领域展开合作。

出人意料的是，彩生活同京东的合作最先在快递柜领域落地。在这一模式下，京东负责快递柜的硬件铺设，彩生活配合推行社区内的快递投递与派送，快递员使用柜机所支付的费用作为收入由前两者进行分成。

根据半年报披露，截至2020年8月7日，彩生活的快递柜已成功在17个城市落地，分布在其所服务的95个试点社区，共装机115台。经测算，投柜率达60％即可超过原场租收入，而目前新柜机的平均投柜率已达约81％，深圳地区最高可达120％。

彩生活收入结构（来源：半年报）

如此来看，科技确能增强彩生活在未来的盈利空间。现时来看，物业管理服务仍是彩生活的最主要收入贡献来源，2020年上半年该项录得收益15．60亿元，占总收益的87．7％。加之， “灵魂人物”唐学斌于2019年辞任首席执行官，或是彩生活重拾线下的重要信号。

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