千呼万唤始出来——绿色基础设施REITs展望（上）

近期，首批9只基础设施公募REITs上市交易，我国境内市场实现公募REITs零突破，迈出里程碑式的重要一步。首批发行广受市场追捧，9只REITs均获多倍超额认购，远超市场预期。从首批公募REITs试点产品来看，其中近半数持有绿色基础资产。展望未来，进一步开发绿色基础设施REITs，对于盘活底层资产、扩大绿色金融供给、拓展公众投资渠道具有重要意义，有望在我国基础设施绿色升级进程中形成更为有力的金融支持。

1基础设施REITs核心特征分析

不动产投资信托 (Real Estate Investment Trusts, REITs)发源于上世纪60年代的美国，是一种通过发行收益信托凭证或股份汇集资金，由管理人进行不动产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。基础设施REITs对项目运营情况要求严格，对资金投向与收益分配规定较为细致。上述特征为持续深化试点工作，推动REITs高质量常态化发展奠定了基础。

(一)聚集重点领域，项目资质要求较高

据国家发改委于2020年8月发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（以下简称《申报通知》），公募REITs试点要聚焦重点区域、重点行业，优先支持位于京津冀、雄安新区、长江经济带、粤港澳大湾区、海南自贸港等国家重大战略区基础设施项目，优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点。

图 1公募REITs试点项目地区和行业范围

在聚焦重点区域、重点行业的同时，公募REITs试点工作对于项目资质提出了较高的要求。据《申报通知》规定，基础设施公募REITs试点项目须权属清晰、资产范围明确，运营时间原则上不低于3年，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%，也为投资者权益提供了保障。

(二)兼具股性债性，风险收益适中

2020年8月，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，对于REITs产品特性、运作模式、发售及运作方式等予以明确。首批REITs依照有关要求，均采取“公募基金+ABS”交易结构，风险收益特性介于股债之间：其股权特性表现为公募基金穿透持有100%基础设施项目经营及收益权；债券特性表现为REITs相对稳定且整体较高的派息率。

收益方面，公募REITs收益来源包括基础资产的分红派息、价格波动产生的资本利得以及优质资产扩募带来的净值提升。

第一，项目运营产生的绝大部分现金分配额将分派至基金投资者。根据沪深交易所分别发布的《基础设施REITs业务试行办法》，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。相比于一般理财产品年化收益率不超过4%，REITs分派率具备比较优势。首批REITs中垃圾处理、收费公路等特许经营项目，当期净现金流分派率平均值达8.94%；仓储物流、产业园区等非特许经营项目，当期分派率平均值为4.45%。

第二，REITs为封闭式基金，封闭期内不开放申购赎回，投资者仅能通过二级市场交易转让持有份额。上市后，基础资产运营情况、行业发展趋势、政策变动、基础资产估值变化、市场因素等都可能产生价格波动，投资者交易REITs份额产生的资本利得也是收益来源之一。

第三，公募REITs通过再融资并购优质资产可能推高产品净值。公募REITs上市后如存在并购计划，可进行再融资，综合考虑被收购资产的折溢价、盈收等，收购高质量项目资产有助于提高公募REITs单位净值。

风险方面，公募REITs较为稳健。我国基础设施类投资产品仍处于发展阶段，借鉴美国、日本等成熟市场经验，公募REITs受益于现金分派率较高、基础资产成长性较好，风险整体较低，属较为稳健的金融产品。可在市场风险偏好下行、利率较低、资产荒背景下为投资者提供抗通胀、长期、稳定的投资工具。

2首批公募REITs近半数持有绿色基础资产

首批公募REITs包括上交所5单和深交所4单，基础资产涵盖垃圾处理及生物质发电、污水处理、收费公路、产业园区、仓储物流等基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等重点区域。其中，首钢绿能、首创水务分别以生物质能、污水处理项目为基础资产，100%符合绿色金融支持范围；蛇口产园、东吴苏园两单公募REITs中存有绿色建筑，这些都体现了绿色REITs的发展潜力。

(一)首钢绿能——生物质能源基础设施REITs

“中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金”（简称“首钢绿能”）封闭期为21年，基础设施项目类型为垃圾处理及生物质发电，是全国首个固废处理类资产试点项目，原始权益人为首钢环境产业有限公司。从产品架构来看，首钢绿能穿透持有首钢生物质项目，具体包括生物质能源、餐厨垃圾处理、残渣暂存场项目，均符合绿色金融支持范围。

图 2中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金基础资产分布

资料来源：《中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》

该基础设施项目位于北京市门头沟区，是2010年北京市委、市政府确定的重大民生工程和折子工程，也是北京市实现垃圾“资源化、减量化、无害化”利用的重要基础设施工程。其中，生物质能源项目日焚烧生活垃圾3000吨，总建筑面积6.9万平方米；餐厨项目总建筑面积6044.44平方米，餐厨垃圾设计处理能力100吨/天；残渣暂存场项目总库容 128 万立方米，设计残渣填埋能力700吨/日、渗沥液处理能力35吨/日。截至2020年末，该项目累计处理垃圾729.91万吨，累计发电量达24.58亿千瓦时，烟气指标检测合格率达100%，部分排放指标仅为欧盟标准的十分之一，已产生巨大的环境、经济和社会效益。此外，在首钢绿能完成发行后，募集资金将由原始权益人投入新的同类型项目建设中，可实现绿色可持续发展，为如期完成双碳目标贡献力量。

(二)首创水务——污水处理基础设施REITs

作为首批从事环保投资的上市公司，首创水务业务覆盖城镇水务、人居环境改善、水环境综合治理、绿色资源开发与能源管理等，已成为全球第五大水务环境运营企业。此次探索REITs发行，首创股份选取位于深圳和合肥的污水处理特许经营权项目作为基础资产，发行“富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金”（简称“首创水务”），封闭期为26年。城镇污水处理作为我国重要的城市基础设施服务行业之一，符合绿色金融支持范围。

图 3富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金交易结构

资料来源：《富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》

具体来看，首创水务REITs的底层资产包括深圳市福永、松岗、公明水质净化厂BOT特许经营项目，设计每日净化水质规模分别为12.5万吨、15万吨、10万吨；合肥市十五里河污水处理厂PPP项目，共分为四期，每日设计规模分别为5万吨、5万吨、10万吨、10万吨/日。污水处理项目盈利主要来自按照处理量收取的污水处理费，现金流稳定。

(三)蛇口产园、东吴苏园——两单产业园基础设施REITs

首批公募REITs中，3单以产业园区为基础资产。其中，蛇口产园、东吴苏园基础资产中，涉及绿色建筑建设及建筑节能改造项目，同样符合绿色金融支持范围。

1.博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（“蛇口产园”）

作为首批产业园区类基础设施公募REITs之一，蛇口产园公募REITs期限长达50年，基础资产为万融大厦和万海大厦两处工业用地，总估值为25.28亿元。其中，万融大厦土地使用权面积为1.72万平方米，建筑面积为4.17万平方米；万海大厦土地使用权面积为1.82万平方米，建筑面积为5.35平方米。两处项目均位于深圳市南山区蛇口网谷产业园，产业园建设进程中注重生态理念，通过安装节能系统、屋顶绿化等方式，着力打造绿色园区。

图 4蛇口网谷产业园简介

资料来源：《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》

2.东吴-苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（“东吴苏园”）

苏州工业园区作为全国第一个中外政府合作的开发区、江苏自贸试验区江苏片区建设的主阵地，在产业基础、科技创新、区域协同等方面发展成效突出，在国家级经开区综合考评中连续五年位列第一。园区在中新两国支持下，经过26年的发展，积累了大量区位良好、运营成熟、权属清晰的优质资产，形成电子信息、机械制造、生物医药、人工智能、纳米技术应用等优势产业。

东吴苏园REITs期限40年，基础资产为苏州曾获评“江苏省绿色建筑创新奖”的“2.5产业园”一期、二期和苏州国际科技园五期B区，总建筑面积56.11万平方米，资产估值33.5亿元。园区在建设中考虑生态化要求，采取节能、降耗等措施，使用绿色环保原材料，并将持续进行园区绿化及景观管理、垃圾清运等维护工作。

3总结

首批公募REITs发行备受市场追捧，体现了投资者对于基础设施类项目的热情。首批REITs中，“中航首钢生物质”、“富国首创水务”基础资产100%为绿色，“博时招商蛇口产业园”、“东吴苏州工业园区产业园”基础设施中包含绿色建筑、节能相关项目，上述产品为绿色REITs发展提供了实践基础。当前，碳达峰、碳中和目标对我国基础设施绿色升级提出了更高的要求，由此产生的绿色融资缺口为探索贴标绿色REITs创造了条件。同时，广大投资者，特别是公众享受绿色基础设施收益的渠道十分有限，探索发行贴标绿色REITs势在必行。

参考文献

[1]程晨，赵天彤，张继强.【华泰固收|信用】首批公募REITs发行看点全解析[EB/OL]

[2]中国REITs论坛.中国基础设施公募REITs试点项目之首钢生物质篇[EB/OL]

[3]上交所投教.公募REITs投资修炼手册第二期：了解基础设施公募REITs项目审核[EB/OL]