碧桂园连收两家环卫公司！百强房企抢滩城市服务

2015年，融创孙宏斌还曾明确表示：“物业公司就像公共服务类机构，被分拆上市的做法并不可取。”不过此一时彼一时，当住宅产业天花板骤然压顶的时候，物业产业这个之前行业普遍认为的“鸡肋”翻身把歌唱，成为了资本热捧的香饽饽。

在碧桂园分拆物业在港交所主板挂牌上市之后，恒大融创接连跟上，打不打脸已经变得不那么重要了，毕竟谁也不会跟钱过不去。重要的是，怎么推陈出新，把物业产业玩出花来。

物业公司开始走出写字楼，走出小区，走出写字楼，向城市服务板块拓展边界，尤其是最近更是动作频频。

10月24日，万科集团举办中西区域媒体交流会，推出国内第一个以城市服务为定位的全新品牌——万物云城。

10月26日，新大正物业在回复深交所关注函时表示新大正物业不仅为城市各类建筑提供基础物业服务，也要覆盖到整个城市公共空间。

而碧桂园最近则忙着布局“扫大街”，今年十月，碧桂园服务连续收购两家环卫公司，充实了“城市共生计划”下的板块拼图，各大房企物业产业的城市服务之争大幕已经悄然拉开。

一、一月之内连下两子，碧桂园的环卫梦

10月14日深夜，凤厂“碧桂园”旗下的物业公司碧桂园服务突然发布一则公告，公告显示，碧桂园间接全资附属公司碧桂园物业香港及碧桂园生活服务作为买方，与卖方范满国及满国康洁签订股权转让协议，据此买方同意按照股权转让协议的条款收购满国康洁70%股权，最高代价为不多于人民币24.50亿元。

短短半月之后，碧桂园在环卫领域再落一子。10月30日，碧桂园服务控股有限公司发布公告称，碧桂园生活服务及碧桂园物业香港分别与鼎榕环保及OneSupreme签订股权转让协议，直接及间接收购福建东飞合共60%股权。

月中被收购的满国康洁成立于2015年，是一家专业从事城乡环卫一体化服务的高新技术企业，满国康洁及目标集团为快速成长的行业企业，其业务覆盖全国20余个省市自治区，2019年订单价值高达3000亿，具备优良的管理运营能力及市场拓展能力。

而月末被收购的福建东飞成立于2013年1月，其主营业务涵盖道路清扫保洁、生活垃圾收集运输、垃圾中转站建设运营、河道治理养护、绿化养护及城乡环卫一体化项目投资运营等城乡环境服务全产业链，是福建省内知名的民营环境综合服务商，在全国拥有项目公司数十个，服务团队过万人，各类环卫作业车辆数千辆。福建东飞不仅拥有城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输服务资质，更拥有以及福建省环境卫生作业企业甲级资质。

有关人员表示，在两项收购完成之后，碧桂园服务将综合统筹规划，福建东飞将与山东满国康洁互利互补，产生规模效应，并通过多种方式把建设生态文明和美丽中国理念融入城市服务全过程。

其实在今年早些时候，碧桂园的环卫野心就已经初露锋芒。除收购相关环卫行业企业之外，还参与了部分城市环卫业务的竞标。

例如今年五月，碧桂园服务中标山西省寿阳县环卫项目，该标的成交价格为首年3884万元，后续3454万元/每年。服务期限为三年，总服务费约为1.08亿元。

9月30日，碧桂园生活服务集团股份有限公司收获年度第二个环卫一体化项目，成功中标南宁市良庆区市政道路环卫作业服务外包项目。

截至目前，碧桂园先后与陆良滇中健康城、天津军粮城、大连金普新区、衢州交投集团等9个合作方达成战略协议。

值得一提的是，在收购满国康洁的公告中，有这样一条信息：截至2027年12月31日，如买方环卫板块未在国内外证券交易所上市的，则买方于一年内（如各方协商一致，可提前实施）收购第四卖方所持有的满国康洁29.01%股权。收购卖方剩余股份的对价不高于45亿元。

从这些信息看来，碧桂园服务已经有了分拆环卫板块上市的安排，而上市的期限，定在了七年以内。

对于碧桂园在环卫领域的狂飙突进，野村东方国际证券曾发表报告指出，购满国康洁是碧桂园服务拓展其城市服务业务的关键举措，管理层期望从长期来看公司的城市服务业务收入超过物业管理服务收入。

二、物业管理新风口，百强房企抢滩城市服务

与过去单纯盖楼不同，房企在城市发展中所扮演的角色正在不断变化，已逐步变成规划、管理整个区域、影响所在板块。为了能够更专业地承接这一使命，物业板块由此诞生。

不过近两年在资本市场上炙手可热的房企系物业管理公司，有了新的成长烦恼。

一方面，虽然中国的房地产行业仍旧是一个十几万亿的大行业，但传统开发业务的颓势早已经显露，房企旗下的物业公司依靠母公司交付得到的市场增量已呈下降趋势。

在今年上半年，虽然物业管理企业的在管面积依旧以13.5%增速继续高速增长，但合约面积增长已经降至了7.3%。

另一方面，各种各样的第三方优质资源争先入局，抢夺物业市场蛋糕，收并购市场的竞争也变得日趋激烈。在这样的背景之下，物业企业必须开辟新的战场并拔得头筹，才能保持自身的持续发展，而城市服务这片蓝海，就是房地产企业旗下物业公司的兵家必争之地。

“一流城市要有一流治理，一流治理需要一流机制。城市服务商就像一个城市的管家，它的出现解决了政府既当裁判又下场踢球的角色痛点，协助政府更好统筹完成城市治理的各项任务，加速专项服务领域的优胜劣汰，更快更好地实现人民对美好生活的向往。”万科集团合伙人、物业BG首席执行官朱保全这样评论道。

自2018年在横琴起步，如今的万科俨然已经成为了碧桂园在城市服务领域中的强大的竞争对手。据公开信息显示，短短两年，万科物业已经在10个城市拿下了12个城市服务项目。

截至2020年9月，万科物业签下了珠海横琴、雄安新区、广州白云区、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿、武汉江汉区、江门人才岛、郑州二七区、成都TOD、深圳河治理及管养、坪山河的治理及管养等城市空间项目。