2019恒大借促销保增长，未来土储将负增长 | 亿欧读财报

3月31日，恒大举行2019年度业绩发布会。报告期内，营业额为人民币4775．6亿元，较2018年增长2．4％。毛利为人民币1329．4亿元。毛利率为27．8％。净利润为人民币335．4亿元，净利润率为7．0％。

在年度业绩发布会上，恒大表示将全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略：充分利用集团庞大的土地储备及网上卖房的巨大优势，实现销售高速增长；控制土地储备规模，实现土地储备负增长，计划平均每年减少总土地储备3000万平方米左右。同时，恒大计划大幅减低负债总额和净负债率。

3月22日，中国恒大发布的盈利预警显示，公司预计2019年净利润约335亿元，同比下降约50％。公告称，利润下降主要是由于售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转，引至交楼单价下降所导致。

恒大的收入来源较为单一，销售物业收入占到了97％，物业管理服务、租金收入和其他业务仅占3％。

从2019年头部房企目前已公布的合同销售金额来看，恒大、碧桂园和万科位列前三名，却各有不同。碧桂园深耕三四线市场，因此合同销售面积较高；万科虽然合同销售面积较低，但较高的单价使其合同销售金额最高；恒大则介于二者之间。

以土储负增长降低负债

在业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

目前，在头部房企中，恒大的资产负债率处于高位。恒大总裁夏海钧表示，2020年至2022年将实现土地储备负增长以及负债总额及负债率大幅下降，预计每年有息负债减少1500亿。

夏海钧在业绩发布会上透露，恒大的最大优势在于土储，在做出土地价格增长高于利息增长的判断后，恒大通过抓住中国房地产的黄金20年，储备了非常多的低价土地，平均土地成本低至每平方米1800元。

克而瑞研究中心推出的《2019年上半年中国房企总土储货值TOP100》显示，2019年上半年，恒大土储的总货值和总土储建面均位列第一。

值得注意的是，虽然恒大的土储总货值与紧随其后的碧桂园、融创中国、保利发展等差距不大，但在总土储建面上，仅领先第二位的碧桂园将近1000万平方米，领先第三位的融创中国近1亿平方米。这足以体现，恒大不仅土地储备丰厚，且楼面单价较低，因此成本可控，盈利空间较大。

从恒大历年财报数据分析来看，近年来，恒大一直在充实自己的土地储备。2016年恒大的土地储备原值较2015年接近翻倍，到2017年又有大幅增长，此后稳定在5000亿元左右。其平均楼面地价也稳定在1700元／平方米上下，处于行业低位。

土地储备原值增长对应的是土地储备总面积的增长，在2016年和2017年，恒大新购土储面积均突破1亿平方米。因此，虽然期间恒大依然在大面积开发新项目，但是其土地储备总面积一直能够维持在高位。

打折卖房带动业绩增长

根据恒大每月公布的合同销售金额及合同销售面积来看，2019年9月和10月，合同销售金额两次刷新该集团单月的历史记录。不过，销售额的上涨背后是合约销售均价的下降，2019年10月，恒大合约销售均价跌破1万元／平方米，仅为9336元／平方米。

其销售额暴涨的背后，是恒大的营销动作。2019年，恒大在“金九银十”期间实施全员营销，推出购房折扣等优惠政策，恒房通推荐成交还有折扣和佣金返现。一系列动作成效显著，推动了恒大业绩的不断增长。仅在十一黄金周期间，恒大的销售额就超过510亿。

不过，推出购房折扣对恒大来说并不是新鲜事物。早在2010年，恒大就曾通过报纸发起过“全国全线楼盘8．5折大优惠”活动，一度引发地产行业的关注。

近几年，恒大也不断推出促销活动，2019年2月，恒大集团董事局主席许家印就曾在恒大营销总结大会上主导开启季度促销活动，针对在售690个项目给予住宅产品9折、商铺产品8折优惠；2018年8月恒大发起持续2个月的优惠活动，旗下280个城市646个楼盘住宅楼盘全部89折、商铺6折起；2016年3月22日，恒大宣布全国349个楼盘除上海、启东等项目外，均享受87折优惠。

疫情之下，2020年2月13日，恒大率先启动网上购房，提供网上VR看房、网上选房、网上购房等一站式服务，成为首家全面推行“网上购房”的房企。同时，根据恒大此次推出的优惠政策，2月18起恒大全国在售楼盘可享受75折优惠，并可以根据楼栋去化率、付款方式等条件再有折上折。

根据恒大公开的营运数据，今年2月的75折购房活动使恒大的合同销售金额增长107．8％。由此看来，恒大在未来将继续不定期开展打折销售活动，以此拉动增长。

新能源汽车业务暂未盈利

根据恒大对自身的定位，经过多年规划与探索，目前集团的多元化布局已全面完成，形成了民生地产为基础、文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的世界500强企业集团。

视新能源汽车业务为龙头的恒大，一直不吝为其投入巨资。2019年年末，恒大集团董事局主席许家印曾表示，恒大的造车路与全世界其他车企不同，恒大不会弯道超车，而是换道超车。概括起来就是“买买买”、“合合合”、“圈圈圈”、“大大大”、“好好好”，即用收购、联合、战略合作的方式，把汽车事业做大做好。

靠着收购和合作，恒大新能源汽车业务实现了快速扩张，不过暂时还未能盈利。负责造车业务的恒大健康于3月30日晚间发布2019年年度业绩报告。报告显示，恒大健康2019年营收为56．36亿元人民币，同比增长79．88％；2019年净亏损49．47亿元，去年同期亏损14．28亿元。

恒大首席财务官潘大荣透露，恒大健康在新能源汽车领域已累计投入了147亿元，主要用于企业收购。他表示，这种亏损是阶段性、暂时性。预计2021年和2022年，相关投资合计将达200亿元左右，“未来三到五年相信我们可以成为规模最大、实力最强的新能源车企”。

据公告透露，目前，恒驰第一款车“恒驰1”计划于2020年亮相，恒驰全系列产品将从2021年陆续实现全面量产；广东、上海生产基地将于2020年下半年竣工，2021年投产，首期规划产能均为20万辆。

虽然目前造车事业并未盈利，但却为恒大拿地提供了便利。据亿翰智库不完全统计，截至2019年上半年，恒大通过新能源汽车项目获得的新增土地建筑面积约726．6万平米，占恒大新增土地储备面积的约为16．3％，其中工业用地为440．4万平米，平均楼面地价仅为389元／平米。

除了新能源汽车外，恒大近期成立的恒大宝集团也颇引人关注。

据推测，在未来，“恒大宝”可能将成为恒大旗下房产、汽车，甚至奢侈品等所有商品的线上销售渠道，以降低销售成本。