无人驾驶在重塑汽车和出行行业的同时，又将如何影响地产行业？

本文是美国商业房地产平台企业 Credifi 首席执行官 Ely Razin 发表在福布斯网站的一篇分析文章，作者探讨了无人驾驶汽车的普及对于地产行业的影响，雷锋网新智驾进行了参考编译。

无人驾驶汽车成为常规的道路参与者最快会在今年的 4 月份成为现实，至少在美国加州是这样，因为该州已允许完全无人驾驶车辆上路进行测试。

此外，美国亚利桑那州也因为其常年好天气而成为无人驾驶汽车进行路测的圣地，当然这也离不开当地政府部门的大力支持。就在上周，Uber 宣布完成了其无人驾驶卡车的测试，地点也在亚利桑那州，如今这家公司已经准备将这些卡车投入到实际的跨州运送货物工作中去。

当然，类似的事情不只发生在美国。

英国政府在上周针对无人驾驶汽车相关的法律法规进行了审查，目的就是为了支持无人驾驶汽车在 2021 年左右能开上大不列颠诸岛的公开道路。

而且，全球范围内还有很多国家都在进行无人驾驶汽车的测试工作，包括中国、澳大利亚、德国等等。

很明显，这对于科技行业以及汽车行业来说，都是非常重要的前进步伐。也难怪像 Google、Uber 这样的科技企业以及奥迪、宝马、福特、通用、大众、沃尔沃此类的传统车企纷纷加入到无人驾驶汽车的研发行列。即使是一定程度上解放人类驾驶员的驾驶辅助、自动驾驶功能也足以改变我们的交通出行方式，甚至是生活方式。

不过也有一些改变会来得不那么明显和直接——在一个无人驾驶汽车普及的时代，人类生活、居住以及工作的地点也将发生很大的变革，这些地点我们通常将其称之为地产（real estate）。

一个趋势是：无人驾驶的发展不但影响科技行业以及交通行业，也将给地产行业带来改变，甚至是重塑。

接下来，我们来看看无人驾驶的落地发展是如何影响地产行业的。

交通枢纽价值降低

一个值得我们思考的问题是：无人驾驶汽车的普及对于公共交通以及依托于公共交通枢纽而建的地产的价值有什么影响？

以往，因为私家车的拥有率低，那些靠近公共交通枢纽的办公楼以及住宅小区因为交通便利而有了更高的附加值，人们更愿意选择在这样的地点办公或者居住。

很多时候，大型交通基础设施的建设对于周边地产行业的发展有着巨大的推动作用，这已经成为了美国甚至是全球各国的普遍共识。在美国，依托于铁路系统和火车站而发展起来的地产项目包括波士顿 Somerville 郊区、芝加哥的 Fulton 市场、密苏里州堪萨斯中心城区、德州奥斯汀等等。

从短期角度思考，无人驾驶汽车的发展，将会像共享出行的流行一样，刺激城市人使用公共交通，而不是自己买车。

而当我们用更加长远的眼光来看时，无人驾驶汽车的普及将会让城市上班族们更少地选用公共交通。因为无人驾驶汽车能够大大减少人们出行的时间、金钱成本，而且还能提升安全性，城市上班族们将会更乐意选择无人驾驶汽车出行，而不是传统的公共交通，这就导致那些原本靠近交通枢纽的办公、住宅地产的吸引力并没有那么大了。

要知道，无人驾驶汽车的类型不只有四门的轿车，还有在荷兰、中国、瑞士等国测试的无人驾驶电动穿梭巴士以及全尺寸的无人驾驶大巴，这类车型可以容纳超过 9 名乘客，可以说非常便捷了。

等到无人驾驶汽车、无人穿梭巴士以及公共交通工具一起投入使用后，以往那些无人问津的办公或者住宅地产将更加具备吸引力，这样的吸引力将带来的是消费者对这些地产的需求量上升和其整体价值的上升。而以往那些因为临近交通枢纽而价值很高的地产项目将随之失去“地利”。

除去对办公、住宅地产的影响之外，无人驾驶汽车的普及还将减少对停车场这类地产的需求。

泊车需求减少

一个很普遍的场景是：很多城市人早上开车上班，然后找一个就近的停车场停车，不出意外，这辆车将会一直停到下班时，然后被主人开回家中。

根据调查机构 Gensler 的报告显示，拥有私家车的美国人真正用车的时间只占 5% ，其余时间车辆都是停在家中或者是停车场里。此外，美国大致拥有 5 亿个停车位，比特拉华州和罗德岛加起来的面积还要大，仅仅在纽约，停车位所占有的面积就相当于两个中央公园。

随着无人驾驶汽车的推广和普及，这样的现状将会得到改观。

如果无人驾驶真正实现，这些车辆将随叫随到，到达目的地后又投入到下一次的服务中去，这将减少车辆对于停车位的需求。停车位、停车场都属于商业地产，虽然不一定都包含建筑物。

毕马威在其报告中指出，无人驾驶汽车将减少上班族对于街道停车位以及停车场的需求；咨询公司麦肯锡预估，无人驾驶汽车普及将会减少美国 610 亿平方英尺的停车面积。

这是因为无人驾驶汽车可以从家里接人到办公室或者商场，然后到一些比较偏僻的地方停车。或者就像出租车一样，无人驾驶汽车可以无缝衔接地运行，完成一次任务后接着进行下一趟任务，不需要停车。

雷锋网(公众号：雷锋网)新智驾曾有过报道，作为共享出行平台的 Uber ，去年 11 月宣布从沃尔沃订购 24000 辆 SUV 车型组建无人驾驶车队，当时，Uber 表示要在 2018 年让这些车辆上路。诸多企业都在加速进程，无人驾驶的未来正在逼近。

反过来，停车需求的减少又将影响办公、住宅等商业地产。

因为对于停车需求的减少，消费者将不再关心地产周边是否有配套的停车场，地产开发成本下降、消费者购买成本也会降低。与此同时，针对那些多余的停车场、车库的再建设和开发将创造更多的工作、商业机会。特别是纽约、东京这样的超大城市，针对停车场和车库的再建设和开发将产生诸多有益的影响。

随着无人驾驶汽车的逐渐落地，目前我们仍然无法清晰地预见它们将仅仅带来人们出行方式的多样性还是从根本上改变人们的出行方式。如果是后者，无人驾驶变革的就不仅仅是出行行业，整个商业地产行业的格局也将受到影响，对于这一趋势，我们应该思考更多，机会就蕴藏其中。